Köp av fast egendom- Undersökningspliktens gränser
hej. Vi köpte ett hus April-18 då vi skrev förberedande kontrakt. Tillträdde gjordes 24 augusti-18. Den 30 april skrev vi på ett papper där säljaren hade en frågelista. På punkt 4.a står det Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller utvändiga el-, vatten- eller avloppssystem? När? Här besvarar säljaren Ja vatten och avlopp. Åtgärdat senast 2017 av oss själva Varit stopp ibland. Hon har haft en dolda fel försäkring som ej gäller då felet ej var av denna art enligt Gjensidige. Felet vi upptäckte 25 augusti-18 var att avloppsvatten kom in i källaren och en spoolbil fick komma och filma. Avloppsröret var då krossat och äppelträdets rötter hade gått igenom. Därav stoppet. Nu hävdar säljaren att detta inte är ett dolt fel och att hon har meddelat felet enligt punkt 4a. Hon hänvisar till utökad undersökningsplikt. Där står då följande enligt mäklarpappren att om man misstänker eller får indikation på att något är fel skall detta göras. Men om säljaren uttryckligen utfäster eller garanterar att inga fel är så finns inget behov av detta. Hon skriver själv att detta har varit ett problem men är ordnat 2017 av de själva. Med andra ord finns inget behov av att misstänka ytterligare problem. Nu står vi här med en faktura (som är betald) på 38750.- som hon ej vill återbetala då hon ej anser att felet är dolt. Vad säger ni? Vem har rätt eller fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid överlåtelse av fast egendom blir jordabalken (hädanefter JB) tillämplig. Närmare bestämmelser om överlåtelser regleras i 4 kap. JB.
Faktiska och abstrakta fel regleras i 4 kap. 19 § JB och innebär sådana fel som avviker från vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsättas vid köpet. Av andra stycket i nyss nämnda bestämmelse stadgas att en köpare inte får åberopa avvikelser som denne bör ha upptäckt i samband med sin undersökninsplikt. Härvid ska nämnas att undersökningsplikten är omfattande och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Bedömningen är dock i flertalet fall mycket ingående och har av praxis påvisats inbegripa alla typer av bedömningar, däribland även svårtillgängliga utrymmen (se bl.a NJA 1980 s. 555).
Undersökningsplikten innebär emellertid inte skyldighet för köparen att undersöka utrymmen som kräver åverkan på byggnaden (se återigen HD:s resonemang i NJA 1980 s. 555). Det innebär sålunda att en köpare inte ska behöva bryta sig in i vissa utrymmen eller på annat sätt vidta åtgärder för att undersöka fastigheten. Skulle det uppdagas att det föreligger skador i dessa områden, svarar säljaren för dessa, s.k dolda fel. Dessvärre måste jag erkänna att jag är tämligen obevandrad i de tekniska förhållandena kring avlopp. Jag kan dock nämna att om felet kunnat upptäckas vid en noggrannare undersökning av avloppet (förslagsvis någon form av kamera eller dylikt) som inte inbegriper att rören måste grävas upp eller på annat vis göra åverkan på fastigheten, omfattas det av er undersökningsplikt.
Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel i fastigheten. I ert fall nämner ni att säljarna har i frågelistan som bifogats till köpehandlingarna, upplyst om att det varit fel på "vatten och avlopp" och att felet åtgärdats av dem själva. Detta föranleder till misstanke eftersom de påstår sig ha åtgärdat felet själva och därmed även utvidgad undersökningsplikt. Ni bör innan köpets ingående undersökt avloppen noggrannare särskilt i och med att säljaren fullgör sin upplysningsskyldighet när denne uppmärksammar om felet.
Förvisso framgår av omständigheterna att säljaren åtgärdat felet. Om detta ska betraktas som om säljaren givit en lugnande uppgift om fastighetens skick, minskar således köparens undersökningsplikt. Ni ska därmed kunna lita på vad säljaren sagt. Av säljarnas formulering i frågelistan, gör jag emellertid bedömningen att det inte är fråga om någon utfästelse eller på annat vis lugnande besked. Särskilt eftersom ordalydelsen medger till uppfattningen att det varit stopp ibland, trots vidtagna åtgärder.
Jag skulle sammanfattningsvis, utifrån bedömningen ovan och omständigheterna i övrigt, komma till bedömningen att bristerna bör ha iakttagits vid en noggrann undersökning av fastigheten. Som jag emellertid redogjort för ovan, beror svaret på om felet var möjligt att upptäcka utan åverkan på fastigheten. Har du fler frågor får du gärna återkomma till mig i kommentarsfältet nedan.
Med vänlig hälsning,
