Köp av fast egendom - Förhållandet mellan undersökningsplikt och objektbeskrivning?
Hej min fråga är följande. Kan jag kräva säljaren på ersättning om objektbeskrivningen inte stämmer överens med verkligheten?
Bakgrund/info
Jag köpte ett friköpt radhus (del av en samfällighet) i tron om att fiber var installerat. De uppgifter som fanns på hemet sa det, de uppgifter jag fick från mäklaren sa det. Vid kontraktskrivningen skrev säljaren, mäklaren och jag på en objektbeskrivning där det står att fiber är installerat.
I fredags (2019-07-19) flyttade jag in och hittade inte anslutningspunkten så jag ringer mäklaren, hon säger att objektbeskrivningen bygger på uppgifter från säljaren. Jag ringer säljaren och frågar vart kommer fibern in i huset. Då svarar han att det gör den inte och att det är bara förberett för installation. Han har enligt mig full koll på skillnaden då anser jag att han inte varit ärlig med uppgifterna i objektbeskrivningen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Denna situationen rör undersökningsplikten av fast egendom varpå jordabalkens (JB) bestämmelser är tillämpliga.
Alla köp av fast egendom bör föregås av en fysisk undersökning av egendomen. Detta är i syfte av att förvissa sig om fastigheten skick samt att kontrollera om några avvikelser förekommer i förhållande till exempelvis objektsbeskrivningen. Detta kan sammanfattas till att du som köpare har en undersökningsplikt som innebär att du inte får påkalla fel som kunnat upptäckas vid en sådan undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB).
Undersökningsplikten är tämligen långtgående, allt som kan upptäckas utan större åverkan på fastigheten ska undersökas. Som jag uppfattar det i frågan har det inte innan köpet avslutades undersökts om det finns någon anslutningspunkt i fastigheten. En sådan kontroll omfattas av din undersökningsplikt då det varken krävs någon åverkan på fastigheten eller någon fackkunskap för att undersöka just det förhållandet.
Säljaren har ingen upplysningsplikt i samma utsträckning som köpare har en undersökningsplikt. Däremot har det förekommit att köpare har kunnat påkalla fel som bedömts kunnat upptäckas vid en besiktning (NJA 2007 s.86). I det rättsfallet fördes ett resonemang kring att säljare kan behöva upplysa om uppgifter som denne vet är av relevans för köparen men som köparen har missat att undersöka. För att denna domen ska kunna vara vägledande måste en rad olika omständigheter kring köpet tas i beaktning samt om säljaren insåg eller bort inse att avvikelsen var av betydelse för dig.
Slutligen måste alltid felet reklameras inom skälig tid, vilket får bedömas utifrån felets natur (4 kap. 19a § JB). Reklamation sker på lämpligt vis skriftligen.
Om du vill gå vidare med ditt ärende och få en grundligare bedömning är du välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka en tid med en av våra verksamma jurister här.
MVH,
