Kan vattenläcka åberopas som dolt fel?
Min syster köpte ett sommarhus sommaren 2018 , i samband med köpet gjordes en besiktning. Där framkom några små grejer men inget stort.
Pga Corona blev det ju av förståeliga orsaker färre besök vid huset. På tidig vår 2021 åkte syster dit och mötes av ett hus med en massiv vattenskada . Huset har hela tiden haft underhållsvärme.
Efter att fackmän varit där osv visade det sig att vattenskadan kom från ett stängt rör i taket där det tidigare gått ett rör upp till övervåningen.
Alltså inget som kunnat upptäckas vid besiktningen inför köpet.
Syster har försäkring men blir ändå en stor summa över som hon måste betala plus att hon inte kunnat nyttja huset på hela sommaren.
Visst borde detta räknas som dolt fel? Eller anses man kunna gissa sig till att det kan bli en vattenläcka då huset är byggt på 50-talet?
Hur kan hon gå till väga ? Min syster har sjukersättning så skulle ju vara tråkigt om hon skulle vara tvungen behöva sälja huset för att kunna betala för allt jobb.
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,
Vid köp av fast egendom kan köparen 10 år från köpet göra gällande så kallade dolda fel. Felreglerna är många och reglerar olika rättsliga situationer. Huvudsakligen delas köprättsliga fel in i tre kategorier: rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel.
Huruvida din syster har rätt att åberopa vattenskadan förutsätter för det första att röret som orsakat vattenläckan klassas som felaktigt. För att kunna åberopa felet förutsätts även felet har varit dolt, det vill säga att det inte omfattats av din systers undersökningsplikt.
Felet måste vara ursprungligt
För att vattenläckan ska kunna åberopas som fel förutsätts att felet fanns innan det avtalade tillträdet (4 kap. 11 § jordabalken). Vad jag förstått från din fråga fanns ingen faktisk vattenläcka vid tillträdet. Eftersom vattenläckan inte fanns innan tillträdet är det köparen, din syster, som står risken. Det innebär att vi i din systers fall måste utgå från huruvida rörkonstruktionen på grund av eventuellt fel orsakat vattenläckan.
Är fastigheten belastad med fel?
I din systers fall avviker köpobjektet från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet vilket innebär att vi har att göra med ett faktiskt fel (4 kap. 19 § jordabalken). Vad köparen med fog kunnat förutsätta utgår ifrån en objektiv bedömning och inte utifrån din systers personliga förväntningar. Omständigheter som därför läggs till grund för bedömningen om vad köpare med fog kan förutsätta är byggnadens skick, användningsområde och ålder. Möjligheterna att åberopa avvikelser minskar således i takt med fastighetens ålder och skick.
Att huset är från 50-talet kan påverka bedömningen om huruvida det föreligger fel. Är det exempelvis så att rörkonstruktionen har vad vi idag skulle klassas som felaktigheter är gjord enligt 50-talets gällande byggnormer kan inte konstruktionen klassas som felaktig. Vidare kan rörens ålder och husets skick i allmänhet påverka huruvida köparen kan förvänta sig att dessa kommer börja läcka.
Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Undersökningsplikten innebär att endast sådana abstrakta fel som en köpare av normal insikt och erfarenhet på området inte hade kunnat upptäcka får åberopas (4 kap. 19 § jordabalken). Hur långtgående undersökningsplikt som föreligger påverkas av fastighetens skick, det normala skickat på likande fastigheter samt omständigheterna i övrigt.
Undersökningsplikten påkallar normalt inte undersökning av slutna utrymmen där ingrepp hade behövt göras för att upptäcka en eventuell avvikelse (NJA 1984 s.3). Om jag förstår dig rätt har röret legat i taket, varför det omöjligen hade kunnat upptäckas utan ingrepp i fastigheten. Vid en normal undersökningsplikt hade jag således gjort bedömningen att felet bör klassas som dolt.
Undersökningsplikten kan emellertid utökas om det förkommer omständigheter som tyder på fel. Undersökningsplikten kan då sträcka sig längre än normalt vilket innebär att möjligheten att åberopa fel blir mindre. En sådan omständighet kan vara om säljaren innan köpet antytt att rören är dåliga eller om huset haft spår av vattenskador sedan innan.
Sammanfattningsvis bör konstruktionen, förutsett att det klassas som fel, anses utgöra ett dolt fel. Förutsatt att det inte förelegat en utökad undersökningsplikt. Emellertid är det svårt för mig att göra en samlad bedömning om huruvida din syster hade vunnit framgång med ett anspråk om dolda fel. Det eftersom bedömningen utgår ifrån konkreta fakta om det aktuella köpobjektet och övriga omständigheter. Jag hoppas emellertid att mitt svar kan bidra med några allmänt hållna riktlinjer för huruvida felet kan åberopa som dolt eller inte.
Hälsningar,
