Kan man häva ett köp av en bostadsrätt pga fel?

Question

Hej,

Går det att häva ett köp av en bostadsrätt efter att man har flyttat in (3mån) och upptäckt betydande fel med elen? Säljaren kontaktad, hon skickar obehöriga elektriker för att åtgärda felen 2 gånger och ljuger om att de är certifierade samt om att hon har skrivit ett avtal med en el-firman. Felen återstår och skador pga de obehöriga uppstår.

Vad säger lagen?

Answer 1

Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag kommer börja att klargöra vilken lag som gäller för din fråga. En bostadsrätt ska anses vara lös egendom. Och när en privatperson då köper en bostadsrätt av en annan privatperson kommer köplagen (1990:931, KöpL) användas. Eftersom du har upptäckt fel i bostadsrätten kan du under vissa förutsättningar häva köpet. Eftersom jag inte vet exakt vad för slags fel det gäller, vad ni har avtalat om och heller inte om några undersökningar har gjorts innan köpet, så kommer jag nedan försöka svara allmänt på din fråga om vad som gäller och hoppas att detta hjälper!

Är bostadsrätten felaktig?

Om det är fel på bostadsrätten eller inte beror på vad som har avtalats. Det är alltså fel på bostadsrätten om något avviker från vad som står i köpeavtalet (17 § KöpL). Fel som inte går att upptäcka vid en undersökning innan köpet men som kan anses ha funnits sedan innan är s.k. dolda fel (21 § KöpL). Och dessa fel står säljaren för. Så beroende på om detta el-fel i bostadsrätten hade gått att upptäcka vid en undersökning eller inte blir avgörande för om du kan hävda felet för säljaren.

Kan man häva ett köp av bostadsrätt pga fel?

Enligt köplagen så får du inte åberopa (använda felet som anledning till t.ex. hävning) fel som du kan antas ha känt till vid köpet (20 § KöpL). Du är dock som köpare inte skyldig att undersöka bostadsrätten innan köpet. Men om du har undersökt bostadsrätten innan köpet så får du inte åberopa fel som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning. Om säljaren har uppmanat dig att undersöka men du inte har gjort detta kan du heller inte åberopa felet som kunde ha upptäckts vid en sådan undersökningen (20 § andra stycket KöpL).

Det krävs också att du reklamerar detta fel till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet, annars förlorar du din rätt att häva köpet (32 § KöpL). Vad som är skälig tid kan i ditt fall bero på vad det är för slags fel, hur och när du upptäckte det. Enligt köplagen så har säljaren rätt att försöka åtgärda felet. I ditt fall har säljaren inte gjort detta på ett korrekt sätt eftersom felet kvarstår (36 § KöpL).

Nästa steg blir du det du vill göra, att häva köpet. Det kan du göra om felet (avtalsbrottet) är av väsentlig (stor) betydelse för dig och att säljaren borde ha eller har insett detta (39 § KöpL). Du bör så snart som möjligt meddela säljaren att du vill häva köpet, för att vara säker på att detta görs inom skälig tid.

Sammanfattning av mitt svar till dig

Efter ett långt svar så kan jag slutligen säga att du kan häva köpet beroende på vissa förutsättningar:

felet är ett sådant dolt fel som du inte borde ha eller har känt till vid köpetdu har reklamerat inom skälig tidfelet är av stor betydelse för digoch du meddelar hävning inom skälig tid

Jag hoppas att jag har besvarat din fråga och att din situation löser sig, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar