Kan köparen av ett hus kräva ersättning för ett fel som besiktningsfirman borde upptäckt?
Vi köpte ett hus 2014 som besiktades av besiktningsman. Nu ska vi sälja huset och vi anlitade samma firma för besiktningen. Denna gång hittade dom ett stort synligt fel (takkonstruktionsfel) som man tyckte dom borde sett vid den förra besiktningen. Detta påverkar nu vår försäljning och gör oss naturligtvis lite småförbannad! Finns det något vi kan göra?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Utgångspunkter
Om jag har tolkat er beskrivning av problemet rätt så har ni 2014 köpt ett hus som haft ett takkonstruktionsfel. Huset besiktigades i samband med köpet 2014, och igen av samma besiktningsfirma i samband med att ni skulle sälja det nu (2022). Vid första besiktningen hittades inga fel, men vid den andra besiktningen hittades ett stort och synligt fel som besiktningsfirman ansåg att de själva borde ha sett vid första besiktningen.
Tillämpningsområde
Inledningsvis förutsätter jag att huset köptes med tillhörande fastighet, vilket är relevant för lagbestämmelsen. Enligt min förutsättning så ska huset alltså räknas som fast egendom och därav blir jordabalken tillämplig.
Undersökningsplikten
Trots att ni har beskrivit felet som stort och synligt, så är det ett takkonstruktionsfel och kanske inte ett lika tydligt fel som exempelvis fuktskador eller mögel. Detta är viktigt eftersom det kan avgöra huruvida ni kan ha ansetts uppfyllt er undersökningsplikt som beskrivs i jordabalken 4 kap. 19 § 2 st. i och med köpet. Ett synligt fel i konstruktionen av taket kan innebära att om man vet om hur ett tak ska konstrueras enligt branschmässig standard så har det avvikit enligt den standarden. I det fallet så är felet ett sådant som inte kan förväntas upptäckas av lekmän, såsom jag förutsätter att ni är. I motsatta fallet kan felet ha varit så tydligt att ni måste ha märkt felet vid en tillräcklig undersökning av huset. Eftersom jag inte vet felets exakta natur eller hur er undersökning i övrigt har gått till kommer jag att lämna denna delen om undersökningsplikten öppen. Om ni inte anses ha fullgjort er undersökningsplikt så får ni inte heller åberopa fel som ni borde ha upptäckt vid en fullgod undersökning.
Fel och dolt fel
Otvetydligen är det ett fel på huset som inte stämmer överens med avtalet, vilket jag härmed förutsätter inte inkluderade en friskrivning på fel i takkonstruktionen. Därmed skulle ni kunna hävda fel i köp enligt 4 kap. 19 §, frågan som består är om detta kan räknas som ett dolt fel, vilket är vad säljaren ska ansvara för. Dolda fel brukar vara sådana som inte går att upptäcka vid en fullgod undersökning. Eftersom besiktningsfirman har sagt att de borde ha märkt felet vid sin första besiktning kan det bli ytterst svårt att hävda att konstruktionsfelet var ett dolt sådant.
Regressrätt
Förhållandet som uppstår mellan er som framtida säljare, den nya köparen och besiktningsfirman är att ni kommer i första hand få behandla huset som det är med skadan och antingen åtgärda felet själv, eller meddela köparen om felet. Därefter så får ni så kallad regressrätt gentemot besiktningsfirman, vilket innebär att ni får en fordran på den skada ni lidit på grund av besiktningsfirmans undermåliga besiktning. Alltså om ni åtgärdar felet så får ni betala och sedan kräva besiktningsfirman på den kostnaden, med vissa förbehåll om obehörig vinst.
Vad ni kan göra
På grund av att besiktningsfirman erkänt att de borde ha sett felet vid första besiktningen anser jag det högst osannolikt att ni skulle kunna kräva den som sålde er huset på någon form av ersättning. I stället får ni en regressrätt gentemot besiktningsfirman, vilken ni kan utkräva direkt från firman och om de vägrar kan ni i stället göra en anmälan till allmänna reklamationsnämnden (ARN), alternativt en stämningsansökan vid närmaste tingsrätt.
Jag hoppas jag har svarat på era frågor, men om ni vill få mer juridisk rådgivning kan ni kontakta oss på info@lawline.se
