Kan jag få ersättning när jag huset jag köpt avviker från avtalet?
Hej. För ett år sedan köpte jag ett hus med objektsbeskrivningen "trekammarbrunn", fick muntlig info om att den skulle varit anlagd mitten på 1990 talet. Även i köpekontraktet står det trekammarbrunn. Således var jag nöjd med de. Nu, ett år senare uppdagas de att kommunen inte har uppgifter om någon trekammarbrunn anlagd på 1990 talet, utan enbart på tvåkammarbrunn från 1960 talet när huset byggdes. Jag vet att jag borde kontaktat kommunen redan vid köpetillfället men eftersom jag fått information om trekammarbrunn så var jag nöjd med de då. Har jag rätt till ersättning för detta? Isf, vart vänder jag mig?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Huset är felaktigt
Avtalet är utgångspunkten för vad man kan kräva i en situation som din. Om fastigheten avviker från vad som avtalats har den ett så kallat konkret fel (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Om ditt hus både enligt muntliga uppgifter vid köpet och skriftligen i köpekontraktet ska ha en trekammarbrunn, men en sådan inte finns, är huset alltså felaktigt.
Du har bevisbördan när du som köpare påstår att huset har ett fel. Eftersom avtalet uttryckligen säger att huset ska ha en trekammarbrunn är det nog ingen problem att visa vad som avtalats, men du kommer också behöva visa att huset faktiskt inte har en sådan brunn.
Du hade inte behövt kontakta kommunen
Vanligtvis vid fastighetsköp har man som köpare en undersökningsplikt, vilket betyder att man inte får åberopa fel som man borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten innan köpet (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). När det är fråga om avtalsavvikelse är undersökningsplikten dock reducerad. Detta innebär att om du som köpare har fått en preciserad uppgift om fastighetens egenskaper, behöver du inte undersöka denna. Som köpare ska man kunna förlita sig på säljaren.
Du har rätt till ersättning
När huset är felaktigt har du som köpare rätt till ersättning eller, vid väsentligt avtalsbrott, att häva köpet (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Ersättningen ska räkas som skillnaden mellan vad huset är värt i avtalsenligt och felaktigt skick (4 kap. 19 c § jordabalken). I ditt fall borde detta betyda att du har rätt till ersättning som motsvarar skillnaden i husets värde ifall det hade haft trekammarbrunn från 90-talet och det värde det har med den nuvarande tvåkammarbrunnen från 60-talet.
Du ska vända dig till säljaren
Det är viktigt att du tar kontakt med säljaren och påtalar felet samt att du vill ha ersättning. Om du inte gör detta "inom skälig tid" efter att du märkt felet riskerar du att förlora din rätt till ersättning (4 kap. 19 a § jordabalken). Det låter som att du ganska nyligen har upptäckt felet, vilket gör att du inte borde behöva oroa dig över att fristen skulle ha passerat. Det är dock som sagt viktigt att inte dröja med meddelandet.
Sammanfattningsvis
Du har rätt att kräva att huset du har köpt stämmer överens med vad som avtalats mellan dig och säljaren. Om huset inte har en sådan brunn som det enligt avtalet ska ha, är det felaktigt och du har då rätt till ersättning. Eftersom huset avviker från preciserade uppgifter har du en reducerad undersökningsplikt. Det är viktigt att du kontaktar säljaren utan dröjsmål.
Hoppas detta besvarar dina frågor!
