Kan ett dödsbo friskriva sig från dolda fel?
Hej,
Köpte hus i augusti detta året med tillträde den 28/10. Huset var ett dödsbo med friskrivningsklausul mot doldafel.
Vi hade en besiktningsman som kollade över huset och han såg inget konstigt utöver det vanliga (han såg inte några tecken på läckage). Vi har besiktningsmannens utlåtande.
Nu har det börjat läcka in vatten ifrån en av takkuperna på övervåningen, det rinner vatten ifrån listerna ovanför fönstren.
Det känns lite skumt att detta kommit först nu och inte visat sig innan.
Det är svårt att påvisa men det borde även ha regnat in för den förra ägaren, huset har stått tomt ifrån 202011-202110 och det borde öven ha regnat under denna period (regnat in).
Finns det något som jag som köpare kan göra i denna situation?
Allt gott!
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör friskrivningsklausuler från fel i fastighet vid fastighetsköp. Reglerna om detta hittar du i 4 kap jordabalken (JB).
Kan ett dödsbo friskriva sig från dolda fel i fastighet?
Det korta svaret är ja och jag ska förklara varför. Huvudregeln vid dolda fel är att säljaren ansvarar för dessa. Reglerna om fel i fastighet och dess påföljder i 4 kap JB är dispositiva. Det innebär att de genom avtal får åsidosättas. Gällande friskrivningsklausuler så finns det två olika typer; egenskapsfriskrivningar och påföljdsfriskrivningar. Egenskapsfriskrivningar innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för viss egenskap i fastigheten, d.v.s exempelvis taket. Påföljdsfriskrivningar däremot, är när säljaren friskriver sig från att köparen kan kräva påföljder för fel i fastigheten, oavsett om det är dolda eller öppna fel. I ditt fall tolkar jag det som att det rör sig om en påföljdsfriskrivning, och kommer därmed redogöra vad som gäller för sådana. Det är vanligt att dödsbon friskriver sig från dolda fel, eftersom arvingarna inte vill bli ersättningsskyldiga för en fastighet de inte vetat särskilt mycket om.
Vad krävs för att friskrivningsklausulen ska vara giltig?
Säljaren (i detta fall dödsboet) kan inte friskriva sig från
1) fel de kände till vid försäljningen eller
2) från saker de garanterat eller på annat sätt antytt ska ha varit felfritt. Detta gäller oavsett om det skett muntligt eller skriftligt och även om det varit en indirekt garanti. För att göra detta gällande krävs att ni kan bevisa detta, vilket brukar vara svårt.
Det är dock också problematiskt att det är ett dödsbo som är säljare. Ett dödsbo är en juridisk person och när arvskiftet är klart upphör dödsboet att finnas - vilket innebär att skadeståndsanspråk inte kan riktas mot dödsboet efter att det har avvecklats.
Slutsats
Det blir svårt för er att göra något eftersom ni skrivit under ett avtal där det tydligt verkar framgå att det rör sig om en friskrivning för dolda fel. Möjligtvis att ni kan försöka göra gällande att de borde känt till detta eftersom ni har på känn att det har läckt in under en längre tid.
Det kluriga är att er undersökningsplikt som köpare ökar vid friskrivningsklausuler. Andra faktorer som kan tala till säljarens fördel är ifall huset är gammalt, eller det var länge sedan taket byttes eller renoverades, samt om ni köpeskillingen var relativt låg. Då kan undersökningsplikten öka därtill. Det talar även till säljarens fördel är att besiktningsmannen inte upptäckte något läckage vid undersökningen av fastigheten, vilket tyder på att skadan inte funnits vid köptillfället, 4 kap 19 § 2 st. JB.
Det är svårt att ta ställning när jag har så få omständigheter att utgå ifrån, men jag hoppas att du har fått mer klarhet i vad som gäller.
Hoppas du känner dig nöjd med ditt svar. Om inte kan du alltid höra av dig till oss igen!
Vänligen,
