Kan ett aktiebolag överlåta en fastighet till en aktieägare i gåva alternativt genom en riktad underprisförsäljning?

2021-04-18 i Bolag
FRÅGA
Hej igen! Jag ställde den här frågan igår. Men jag vill ha snabbare svar så jag betalar 950 kr så svaret kommer snabbare.. Jag äger ett aktiebolag (100 %). Ftg köpte en fastighet i grannbyn för typ 20 år sedan. På inrådan av en man på skattemyndigheten omvandlades fastigheten till industrifastighet. Nu vill jag överlåta fastigheten till mig privat eller min enskilda firma. Frågan är bl.a 1. Kan jag överlåta fastigheten som gåva? 2. Betala 85% av tax.-värdet (124000kr). Måste företaget betala moms på försäljningspriset?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett bolag och är såvitt jag förstår ensam aktieägare. På tillgångssidan finns en fastighet vilken du har för avsikt att överlåta till dig själv och då antingen som en gåva eller genom en avyttring till underpris. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.

Inkomstskattelagen (IL).

Aktiebolagslagen (ABL).

Mervärdesskattelagen (ML).

Din första fråga har såväl en civilrättslig (aktiebolagsrättslig) sida som en skatterättsliga sådan varför båda aspekterna kommer att behandlas i det följande och i skilda delar.

Den civilrättsliga aspekten, vad gäller?

Inledningsvis ska framhållas att den tilltänkta överlåtelsen är att betrakta som en värdeöverföring i ABL:s mening, vilken är en gemensam beteckning för transaktioner som medför att bolagets förmögenhet minskar och då inte sällan genom utdelning till aktieägarna. I 17 kap. 1 § 1 st. 1 och 4 p. ABL sägs att med värdeöverföring avses vinstutdelning och annan affärshändelse som medför att bolagets förmögenhet minskar och som inte har rent affärsmässig karaktär för bolaget. En värdeöverföring från bolaget får endast ske under vissa i lag angivna situationer och för att den ska vara giltig och inte rendera i en återbäringsplikt för mottagaren måste två regelkomplex iakttas, jfr 17 kap. 6 § ABL. Först måste överlåtelsen vara förenlig med reglerna i 17 kap. 2 § ABL, vilka i mångt och mycket syftar till att skydda aktieägarkollektivet. Detta torde dock inte vålla några större problem i det här fallet eftersom du är ensam ägare i bolaget, det sistnämnda lagrummet (lagparagrafen) kan nämligen åsidosättas om samtliga aktieägare är överens. Utöver ovanstående måste borgenärsskyddsreglerna i 17 kap. 3 § ABL beaktas, vars syfte är att erbjuda just borgenärerna ett erforderligt skydd (borgenär = fordringsägare, icke att förväxla med rättsfiguren borgensman, vilken är en garant och således någonting helt annat). Där uttalas att en värdeöverföring inte får äga rum om det inte efter överföringen finns full täckning för bolagets bundna egna kapital. Beräkningen ska grunda sig på den senast fastställda balansräkningen med hänsyn till de eventuella ändringar i det egna kapitalet som har skett efter balansdagen. Annorlunda uttryckt får inte överlåtelsen av fastigheten medföra att bolaget inte har täckning för det bundna egna kapitalet, det vill säga, det måste finnas fritt eget kapital som täcker egendomens bokförda värde minskat med eventuellt tillfört vederlag, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1995 s. 742. Slutligen krävs också att överlåtelsen framstår som försvarlig med hänsyn till omständigheterna, typiskt sett de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet (17 kap. 3 § 2 st. 1 p. ABL). Sammanfattningsvis har jag svårt att avgöra om ditt bolag på aktiebolagsrättslig grund kan skänka fastigheten till dig eftersom detta är helt avhängigt ditt bolags finansiella ställning. Det är således balansräkningen som styr vad och hur mycket som är möjligt att dela ut till aktieägarna.

Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Den skatterättsliga aspekten, vad gäller?

Utifrån ett scenario där fastigheten vederlagsfritt övergår till dig kan följande anföras. Skatterättslig anses en utdelning föreligga vid en förmögenhetsöverföring från aktiebolaget till en aktieägare. I skatterättsliga sammanhang används termen förmögenhetsöverföring, men den har samma innebörd som värdeöverföring enligt ABL. Det betyder att en förmögenhetsöverföring existerar så fort ett värde förs mellan bolaget och en enskild aktieägare. Transaktionen blir då att betrakta som en utdelning, vilken utgör en beskattningsbar kapitalinkomst som ska tas upp av aktieägaren i inkomstslaget kapital, 41 kap. 1 § 1 st. och 42 kap. 1 § 1 st. IL, och skattskyldigheten inträder sedan det beskattningsår inkomsten kan disponeras, 41 kap. 8 § 1 st. IL. Det ovan sagda innebär att den inplanerade överlåtelsen kommer beskattas hos dig som en utdelning.

Vidare kommer bolaget att uttagsbeskattas enlighet med bestämmelserna i 22 kap. IL eftersom någon marknadsmässig ersättning inte kommer att lämnas vid tidpunkten för överlåtelsen, varken i gåvofallet eller i samband med en underprisförsäljning. När ett aktiebolag överlåter en tillgång utan ersättning eller där ersättningen understiger marknadsvärdet utan att det är affärsmässigt motiverat föreligger ett uttag, 3 §. Ett sådant uttag ska behandlas som om en avyttring skett mot en ersättning som motsvarar marknadsvärdet, 7 §. Det sistnämnda innebär att den fiktiva kapitalvinsten som uppstår när fastigheten övergår till dig kommer att inkomstbeskattas hos bolaget och ska tas upp som en intäkt i inkomstslaget näringsverksamhet, 13 kap. 1 § 1 st. och 15 kap. 1 § 1 st. IL. Om du istället skulle betala ett pris som understiger marknadsvärdet gäller fortfarande det ovan anförda och 22 kap. 7 § IL kommer alltjämt att tillämpas. Mellanskillnaden får inte bara skattekonsekvenser för bolaget utan även för dig som aktieägare eftersom denna kommer att ses som en förtäckt utdelning.

Slutligen och som svar på din sista fråga gäller att från skatteplikt enligt ML, det vill säga från mervärdesskatt (moms), undantas omsättning av fastigheter, vilket framgår av 3 kap. 2 § 1 st. ML, dock med de begränsningar som följer av 3 §, men det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att någon begränsning skulle kunna åberopas här varför överlåtelsen av fastigheten inte torde utgöra någon momspliktig försäljning.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en skatterättslig byrå.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bolag (746)
2021-10-18 Kan jag starta ett aktiebolag trots skuld till KFM?
2021-09-30 Fastighet som ägs genom enskild firma
2021-09-30 Vilka lagar ska jag ha koll på vid bildande av AB?
2021-09-29 Solidariskt ansvar i handelsbolag

Alla besvarade frågor (96466)