Kan en utfästelse om hur man tror att en fuktskada uppstått reducera köparens undersökningsplikt?
Hej!
Min mormor sålde för ca 4 månader sen sitt hus. Vid visningen påvisade hon en fuktfläck som uppkommit på ena vardagsrumsväggen. Mormor och hennes man trodde att fläcken uppkommit då de bytt expansionskärl och upplyste köparen om detta.
Nu mailar nya ägaren min mormor och informerar att fläcken kommer från en vattenläcka i badrummet och vill att mormors försäkringsbolag ska stå för skadan då den fanns när han köpte huset, annars kommer han att reklamera köpet och begära ersättning av säljaren.
Köparen hade ingen besiktningsman men jag har läst lite här nu och undrar om mormor kan bli ansvarig då hon trodde att fläcken kom från bytet av expansionskärl?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller från vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet har denne rätt till avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Som köpare får man dock inte åberopa fel som man borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken).
Huvudregeln säger alltså att om köparen hade kunnat upptäcka skadan vid en undersökning av fastigheten så kan man inte åberopa felet såsom dolt fel. Utfästelser från säljaren kan dock göra att köparens undersökningsplikt reduceras. I rättsfallet NJA 1983 s. 858 hade säljaren lämnat uppgifter om arean på fastigheten som gjorde att köparen befriades från undersökningsplikt i det hänseendet.
En utfästelse om att man "trodde" att fläcken uppkommit vid byte av expansionskärl torde inte vara en sådan utfästelse som innebar att säljaren lämnat en garanti som gjorde att köparens undersökningsplikt reducerades. Eftersom fuktfläcken var synlig är det troligt att den hade upptäckts om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Den typen av synliga indikationer på ex. fukt kan till och med göra att köparens undersökningsplikt utökas.
Slutsatsen blir således att skadan borde upptäckts vid den undersökning som köparen enligt jordabalken är skyldig att göra vid köp av fastighet. Beroende på hur de uttryckt sig kring fuktfläcken är det inte troligt att en utfästelse om hur man "trodde" att en fuktfläck uppstått gjort att köparens undersökningsplikt reducerats. Säljaren borde således inte kunna åberopa fuktskadan såsom dolt fel.
Hoppas detta gav dig svar på din fråga!
Vänliga hälsningar
