Kan en obrukbar gårdsplan vara ett fel i fastighet?
Hej! Köpte en villa för ca ett halvår sedan som vi övertog och flyttade in i under vintertid. När våren kom och det började töa ute så märkte vi av att gårdsplanen var helt obrukbar då det kom vatten/blålera underifrån. Det resulterade i att bilar sjönk ner två decimeter och fastnade och så hade vi det tills marken torkat upp riktigt i juni.
Säljaren uppgav aldrig något under affärens gång (varken muntligt eller skriftligt) att gårdsplanen har en tendens att bli väldigt blöt och bula upp sig men har dock i efterhand medgett att man vetat om problemet.
Är det här något som kan gå under dolda fel?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Kan en obrukbar gårdsplan räknas som ett dolt fel?
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen har anledning att förvänta sig så anses den felaktig (4 kap. 19 § jordabalken). Köparen har dock en relativt långtgående undersökningsplikt och får inte så som fel åberopa sådant som han/hon borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken). När man köper en fastighet bör man i regel kunna förutsätta att en gårdsplan är brukbar för parkering av bilar med mera. När det visade sig att så inte var fallet avviker den därför från vad ni har haft skäl att förvänta er. Jag tolkar även frågan som att det vid undersökningen av fastigheten var vinter och att det därför inte var möjligt att upptäcka detta fel vid tidpunkten. Således bör inte en otillräcklig undersökning ligga er till last.
Vad kan ni göra?
För att få åberopa att en fastighet är felaktig måste man inom skälig tid efter det att man märkt felet eller borde ha märkt felet lämna ett meddelande till säljaren om detta (4 kap. 19 a § jordabalken). I ert fall verkar det som att ni redan har varit i kontakt med säljaren om felet och att det således har skett inom skälig tid. Det kan tilläggas att den maximala tiden för en köpare att åberopa att ett fel föreligger är tio år från och med tillträdesdagen (4 kap. 19 b § jordabalken). Observera dock att det fortfarande måste reklameras inom skälig tid till säljaren från upptäckten/ när felet borde ha upptäckts (4 kap. 19 a § jordabalken).
När en fastighet är felaktig så har man rätt till avdrag på köpeskillingen, samt vid väsentliga fel att häva köpet (4 kap. 12 och 19 § jordabalken). I ert fall blir förmodligen inte hävning aktuellt i och med att fastigheten trots allt är brukbar och felet således inte väsentligt. Ni har även rätt till ersättning för skada (till exempel om någon av bilarna skadades) om felet beror på försummelse från säljarens sida (4 kap. 19 § jordabalken). Försummelse kan föreligga då säljaren medvetet har lämnat felaktiga uppgifter eller hållit inne uppgifter om fastigheten, som han känt till eller bort känna till och som han förstått eller borde ha förstått var av betydelse för köparen. I och med att säljaren kände till att marken var obrukbar, men valde att inte tala om detta, så kan det betraktas som försummelse.
Sammanfattning
Att gårdsplanen är obrukbar är att betrakta som ett fel i fastigheten, vilket ger er rätt till avdrag på köpeskillingen och ersättning för eventuell skada som har uppstått till följd av felet. För att få åberopa ett fel så måste man inom skälig tid meddela säljaren om felet, vilket jag tolkar det som att ni har gjort. Mitt råd till er är därför att ni så fort som möjligt pratar med säljaren och argumenterar för er sak. Förhoppningsvis kan ni då nå en överenskommelse på frivillig väg.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
