Kan en hyresvärd avtala bort sin uppsägningstid?
Jag sa upp mitt hyreskontrakt eftersom jag tänkte flytta. Tyvärr kunde jag inte flytta sedan. När uppsägningstiden hade gått ut efter tre månader hade jag fortfarande inget annat boende. Jag frågade min hyresvärd om jag fick stanna och om mitt gamla hyreskontrakt kan fortsätta gälla. Hen svarade att jag kan stanna med tre månaders uppsägningstid, medan hen vill kunna avhysa mig utan uppsägningstid alls. Det beror på att jag har klagat över min granne som spelar hög musik. Nu bor jag kvar i lägenheten, men har inget (skriftligt) hyreskontrakt. Jag har aldrig svarat på hens förslag angående tre månaders uppsägningstid för mig och ingen uppsägningstid för henom. Eftersom jag inte ville ge henom ett skäl att avhysa mig direkt betalde jag en månadshyra. Min fråga: Vad gäller nu? Har jag nu officiellt gått med på hens förslag genom att betala en månadshyra, dvs. har jag nu en tremånaders uppsägning? Har hen rätten att avhysa mig utan uppsägningstid? Eller finns det inget officiellt hyreskontrakt och jag kan flytta ut utan uppsägning? Jag letar fortfarande efter ett annat boende, men vill såklart ha lite trygghet och inte bli avhyst när det passar henom. Tack för svar!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår i mitt svar från att saken rör hyresavtal på obestämd tid, det vill säga att du och din hyresvärd inte avtalat något slutdatum för hyresavtalet.
Jag kommer under första rubriken att redogöra för om du har fått ett nytt hyreskontrakt och följaktligen har rätt att bo kvar samt innebörden av att det isåfall inte är skriftligt. Under andra rubriken redogör jag för vilken uppsägningstid som gäller för din hyresvärd. Under den sista rubriken finns slutsatserna kort sammanfattade.
Har du rätt att fortsätta hyra lägenheten trots att du sa upp dig?
Vid en uppsägning av hyresrätt finns ingen ångerrätt. Den avgörande frågan blir därför istället om du och din hyresvärd kommit överens om att du fortsatt ska få hyra bostaden efter uppsägningstiden.
Ett avtal ingås typiskt sätt av ett anbud och en accept, det vill säga ett förslag till överenskommelse från en part och sedan ett godkännande svar från en annan part (1 § Avtalslagen (AvtL)). Sådana nämnda handlingar behöver dock inte vara uttryckliga. Ett godkännande, en accept, kan exempelvis ske genom ett så kallat konkludent handlande. Ett konkludent godkännande sker när en part agerar på ett sätt som denne bara skulle göra om hen godkände förslaget.
Att du betalar en hyra efter att din hyresvärd kommit med ett förslag om under vilka förutsättningar du får bo kvar räknas i juridisk mening som att du gått med på den nya överenskommelsen, eftersom att betala hyran är ett konkludent handlande.
Det finns inget formkrav för hyresavtal, det vill säga att muntliga såväl som avtal över SMS eller liknande är bindande. Ni har alltså slutit ett nytt hyresavtal i och med att du betalade hyran. Det innebär att du är skyldig att betala hyra framöver och att du har en uppsägningstid på 3 månader (hyresvärdens uppsägningstid utreds nedan).
(Att ert avtal inte är skriftligt har endast betydelse i form av bevissvårigheter vid en eventuell tvist. Avtalet är alltså fortfarande lika bindande även om det gjorts muntligen eller på något annat sätt.)
Det kan här även tilläggas att du har rätt att kräva att ett skriftligt avtal upprättas mellan dig och din hyresvärd (12 kap. 2 § jordabalken (JB).
Vilken uppsägningstid har din hyresvärd?
Utgångspunkten är att det är den avtalade uppsägningstiden som gäller. Avtalsvillkor som innebär att hyresvärden har kortare uppsägningstid än 3 månader gäller dock inte. Förenklat kan sägas att beroende på om din hyresvärd hyr ut till fler än dig eller inte så tillämpas olika lagar. I det fall din hyresvärd bara hyr ut till dig så gäller privatuthyrningslagen, om din hyresvärd hyr ut till fler än dig så gäller 12 kap. JB.
Båda lagarna säger dock samma sak i fråga om hyresvärdens uppsägningstid, nämligen att lägsta uppsägningstid som kan avtalas är 3 månader (3 § andra stycket privatuthyrningslagen alternativt 12 kap. 4 § JB). Om en lägre sådan uppsägningstid än 3 månader avtalas så är det ogiltigt, och 3 månader ska gälla istället (2 § privatuthyrningslagen och 12 kap. 1 § femte stycket JB).
Oavsett vilken av ovan nämnda två lagar som är tillämpliga för ditt hyresavtal så har din hyresvärd en uppsägningstid på 3 månader.
Slutsats
Det verkar utifrån den information som återfinns i frågan som att du och din hyresvärd ingått ett nytt hyresavtal. Det hyresavtalet säger i och för sig att din hyresvärd inte har någon uppsägningstid, men eftersom det är ett ogiltigt avtalsvillkor så gäller istället att din hyresvärd har en uppsägningstid på 3 månader. Du har vidare rätt att kräva ert avtal görs skriftligt.
Lycka till med ditt ärende!
