Kan återbetalningskrav ställas om hyresavtalet varit felaktigt?
Hej.
Jag och min sambo flyttade in i en hyresrätt den 1/12 2020 & fick inte hyreskontraktet förrän den 19/1 2021. vi flyttade sedan ut den 31/8 2021 & nu när jag kollade igenom kontraktet ser jag att vi (både jag, min sambo & hyresvärden) har skrivit under på fel ställe i kontraktet & istället för att godkänna kontraktet har vi sagt upp det den 19/1 2020, vad gör jag nu? kan vi kräva tillbaka hyran vi betalat eftersom vi bott utan kontrakt?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Gällande rätt
Inom avtalsrätten är huvudregeln att muntliga avtal är bindande. Inom vissa områden (såsom vid fastighetsköp) uppställs specifika formkrav, men det gäller inte inom hyresavtalsrätten. Om hyresvärden eller hyresgästen dock begär att hyresavtal ska upprättas skriftligen så ska det betraktas som ett formkrav (12 kap. 2 § jordabalken). Det innebär att hyresvärden och hyresgästen har rätt att få hyresavtalet skriftligt om de vill det, men det innebär inte att det muntliga avtalet inte är gällande.
Avtalstolkning
När det finns ett muntligt och ett skriftligt avtal som motsäger varandra så blir motsägelsen föremål för avtalstolkning. Enligt avtalsrättsliga principen så ska då den gemensamma partsavsikten vara vägledande för hur avtalet ska tolkas. Det innebär att hyresvärden och hyresgästens gemensamma avsikt är det som ligger till grund för hur avtalet blir gällande. I ert fall har ni muntligen kommit överens om att du och din sambo får nyttja hyresrätten i utbyte till en överenskommen summa pengar som betalas till hyresvärden. Det faktum att det skriftliga avtalet upprättats felaktigen medför ingen ändring i den gemensamma partsavsikten. Det faktum att ni skrivit under på fel ställe och att avtalet inneburit en uppsägning istället för godkännande av kontrakt medför att det skriftliga avtalet blir ogiltigt. Eftersom det skriftliga avtalet varit ogiltigt men ni haft ett muntligt avtal så blir det muntliga avtalet istället gällande, eftersom hyresavtal inte innebär några formkrav.
Slutsats
Det muntliga avtalet har varit gällande framför det skriftliga avtalet efter en avtalstolkning baserad på den gemensamma partsavsikten. Ni kan därför inte göra återkrav på hyresbetalningarna. Ifall avtalet fortfarande hade varit gällande så hade jag rekommenderat att kräva ett nytt skriftligt avtal som stämde överens med ert muntliga avtal. Eftersom ni dock flyttat ut och avtalet inte längre är gällande så finns det dock inget syfte med att kräva ett avtal i efterhand. Ett skriftligt avtal hade enbart behövts i eventuella bevisfrågor eller liknande om konflikter skulle uppstå, men det muntliga avtalet ni haft har varit gällande under hyrestiden.
Med vänliga hälsningar
