Jag vill komma ur en gemensamt ägd lantbruksfastighet genom ett klyvningsförfarande - Vad gäller?
Hej Vi är tre syskon som har ärvt en lantbruksfastighet efter vår avlidna mamma. Vi äger lika många andelar. Det finns 3 st boningshus som redan var avsedda till oss innan hon gick bort. Det är ca 6 ha mark. Min bror har det största huset, jag mellan och min syster det minsta huset. Vi har pratat om att klyva det lika mellan oss, men våran bror vill ha mer mark som leder till att min systers del runt huset blir väldigt tajt. Jag vill flytta upp dit permanent , men kan inte göra några förändringar tex bygga ut m.m. om det inte är klyvt. Min bror är nästan aldrig där och jag förstår inte varför han tycker att han ska ha mest när vi äger 1/3 var av fastigheten. Kan jag ansöka om klyvning för min del av fastigheten utan hans godkännande? Och kan min syster göra likadant? Vi har ritat på en karta hur det ska delas med gränser och utgått från varje boningshus och rakt ner mot vattnet. Alla får en tomtdel som leder till vattnet för att det ska vara rättvist fördelat, och trots att hans del blir lite större än vår så vill han inte godkänna det. Hur ska jag komma vidare eftersom jag vill flytta upp dit permanent?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL)
Allmänna hållpunkter
Inledningsvis ska framhållas att lanbruksfstigheten ägs gemensamt av er syskon och med s.k. samäganderätt. I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen (”det samfällda godset”), dvs. fastigheten, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts. Därutöver gäller att förvaltningen och alla inplanerade åtgärder kräver samstämmighet, alltså samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att alla tre åtnjuter en slags vetorätt gentemot varandra. Och det gäller alldeles oavsett andelarnas storlek. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Men något sådant är det ju inte fråga om i det här fallet. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, dessutom framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, se 6 § SamägL.
Som delägaren har du, trots det ovan sagda, rätt att hos Lantmäteriet ansöka om klyvning och detta oaktat övriga delägares inställning. Klyvningsförfarandet har också företräde framför en eventuell försäljning enligt samäganderättslagen, se 11 kap. 1 § 1 st. FBL och 7 § SamägL. Klyvning är fastighetsbildningsåtgärd som avser nybildning av fastigheter och syftet är ofta att få till en upplösning av oönskade ägarstrukturer. Den ursprungliga fastigheten, vilken kommer att utplånas (avregistreras), kallas klyvningsfastighet och den eller de fastigheter som nybildas benämns klyvningslotter. Allt det som före klyvningen tillkom klyvningsfastigheten fördelas genom en förrättning hos lantmätaren mellan klyvningslotterna och en särskild eller gemensam lott läggs ut för varje delägare som yrkar det. För de delägare som inte begär någonting alls utläggs automatiskt en gemensam lott, vilken då fortsatt kommer att betraktas som samfällt gods och därmed innehas med samäganderätt av övriga, se 11 kap. 1 § 2 st. FBL och återigen 1 § SamägL.
Klyvning - Vad gäller
En klyvning ska (kan) endast ske om någon lott kan utläggas enligt framställt yrkande, se 11 kap. 3 § 1 st. FBL. Enligt 3 kap. FBL måste fastighetsbildning, exempelvis genom en klyvning, ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller ske om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Det föreligger således ett allmänt lämplighets- och varaktighetskrav för att påkallandet av en klyvning ska kunna beviljas.
Generellt kan sägas att det vid lämplighetsprövningen inte brukar tas någon egentlig hänsyn till förhållanden som är knutna till fastighetsägarna personligen innan saken avgörs. Det betyder att klyvningsfastigheten, dvs. den ursprungliga fastigheten och i det här fallet er lantbruksfastighet, kan komma att klyvas på det sätt som nu önskas så länge åtgärden framstår som lämplig och kan bedömas varaktigt hållbar. Emellertid finns större utrymme att ta hänsyn till personliga och sociala önskemål vid klyvningsåtgärder ifall dessa uttryckligen syftar till att upplösa mindre fruktsamma samäganderättsförhållanden (vilket verkar vara fallet här), jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1999 s. 339.
Utöver detta måste följande noteras. En klyvning kan vanligtvis ske på en rad olika sätt och när flera lösningar står mot varandra (och är möjliga) sägs i fastighetsbildningslagen att klyvningen ska genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppstår, se 11 kap. 7 § FBL. Vidare måste beaktas att om det finns en eller flera byggnader eller andra anläggningar ståendes på er gemensamt ägda mark får fastigheten bara klyvas om delningen kan utföras på sådant sätt att den inte innebär avsevärd olägenhet för den eller de delägare som får byggnader eller anläggningar på sina lotter, se 11 kap. 3 § 3 st. FBL. Eftersom byggnader och anläggningar som hör till klyvningsfastigheten kan behöva fördelas oproportionerligt mellan klyvningslotterna, i synnerhet i situationer när en fastighet ska delas upp i flera delar och om det exempelvis bara finns ett hus, utgör den nyss nämnda bestämmelsen en viktig skyddsregel. Ersättningsreglerna innebär att ägaren till den klyvningslott som tilldelas en byggnad eller annan anläggning kommer att bli skyldig att kompensera övriga, framförallt vid betydande värden. Men samtidigt får det inte heller glömmas bort att fastighetstillbehör såsom byggnader och annat dylikt i normalfallet även leder till kostnader och diverse besvär. Prövningen är inte behovsstyrd varför det också är oväsentligt om delägaren behöver byggnaden eller inte. Det enda som får bäring på den rättsliga bedömningen i det här avseendet är vilka ekonomiska konsekvenser detta har för ägaren till den klyvningslott som tillförs en byggnad. Och naturligtvis måste en eller flera värderingar genomföras av den aktuella egendomen och det är vanligtvis parterna som ska förebringa den bevisning som krävs, dvs. ni själva.
Överklagande och kostnadsfördelning - Vad gäller?
För det fall det finns skäl att ifrågasätta Lantmäteriets ärendehantering eller myndighetens beslut i själva saken kommer frågan sannolikt att behöva hänskjutas till en mark- och miljödomstol enligt reglerna i 15 kap. FBL. Om målet skulle återförvisas till Lantmäteriet för ny handläggning är min uppfattning att kostnaderna återigen kommer att behöva bäras av er gemensamt. I 11 kap. 10 § FBL anges nämligen att kostnaderna för klyvning fördelas mellan delägarna efter vad som är skäligt. Vid den prövningen brukar varje delägares nytta av åtgärden bli utslagsgivande. Det handlar alltså om en slags nyttouppskattning i varje enskilt fall. I lagkommenteraren till fastighetsbildningslagen uttalas också att om samtliga delägare får sina andelar utlagda i särskilda lotter torde en fördelning i förhållande till deras andelar i klyvningsfastigheten i regel vara skälig.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i den kommande processen och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling. Vi har god erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, olika typer av avtal, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande samt i ansökningsförfarandet hos Lantmäteriet om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
