Jag har sålt ett sekelskifteshus och säljaren åberopar att det är fel på värmepannan som jag inte visste om. Vad gäller?

2019-11-22 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej Har sålt ett sekelskifteshus från 1903. 170m2 , 3m i takhöjd Vi har gjort både husbesiktning , samt energideklaration ( blev B ) för att underlätta för köpare samt för min egen nyfikenhetVi har bott i huset sedan 2004 = 15 år , samt har haft jordvärmepannan inställd på ca 19 grader alla år Samt även stödeldat ca 10 kbm varje vinter. Innan o vid köpet har nya ägarna frågat några ggr om vi haft några problem med jordvärmepannan , vilket vi inte haft under alla år, förutom att vi fått fylla på medlet gasen 2 ggr samt rensat silen ( dessa åtgärder är inga fel , bara normal justering,service )Har även dessa ggr talat om att vi alltid haft inställt på ca19 grader som vi alltid varit vana vid o stödeldat när temperaturen ute sjunkit lite fort. (info/rekomendation att mont innegivare för jämnare inneklimat står i energideklarationen) Nu säger köparen att dom får bara upp 15 grader i huset ?? o hänvisar till att dom kan kräva att det ska upp till ca 22 grader, Nu menar köpare att jag i frågelista skulle jag angett detta problem ?? vilket jag inte har haft dom har tagit dit en vvs firma 1 v efter tillträde. Vilken säger att pannan är underdimensionerad Vilket vi aldrig har reflekterat på eller ens haft vetskap om, under dom 15 år vi bott i huset jordvärmepannan sattes in i huset innan vårt tillträde 15 år sedan Pannan är ca 18 år gammal Köparna har dessutom avstått från sin undersökningsplikt på huset Kan dom hävda dolt fel för detta ??mvh
SVAR

Hejsan!

Tack för att du vänder dig till Lawline. Rättspraxis om fel i fastighet är omfattande och en omfattande utredning kommer därför att göras nedan. Om du vill se min slutsats direkt så kan du scrolla längst ner i mitt svar.

Undersökningsplikten för köp av fastighet regleras i jordabalken 4 kap 19§. Det finns två aspekter att beakta i vi fel av fastighet, det är vad som kan anses vara avtalat. I 4 kap 19§ 2st, stadgas undersökningsplikten för köparen. Vi börjar med att utreda vad som kan anses vara avtalet under ett köp.

Avtalet
Vad som kan ha ansett vara avtalat är inte bara vad som har skrivits utan beaktar även muntliga utfästelser. Om det ansetts ha varit en utfästelse har även säljaren ansett vara bunden av denna genom avtal. Om utfästelsen inte stämmer har det ansett vara fel i fastigheten.

I rättspraxis finns vägledande avgöranden. En arealuppgift har ansetts vara en utfästelse, se NJA 1983 s. 858.Ett uttalande att elinstallationen var ny ansågs inte vara en utfästelse om att elinstallationen var gjord enligt gällande föreskrifter, se NJA 1985 s. 871. Ett uttalande att "avloppet fungerat bra" ansågs alltför vagt, se RH 136:83. Uppgift att ett hus några år tidigare sanerats och att det fanns husbocksförsäkring innebar inte utfästelse att huset var fritt från husbock, se RH 1987:3. – Praxis ger stöd för att uppgiften ensam inte är tillräcklig, det krävs även att köparen kan visa att uppgiften inverkat på köpet för att utfästelse ska anses föreligga.

Kan dina uttalanden om att värmepannan då anses vara en bindande utfästelse? Enligt rådande praxis kan uttalande om att värmepannan ska kunna nå upp till runt 19 grader ses som en utfästelse om köparen kan bevisa att utfästelsen har inverkat på köpet, det vill säga, att det har varit viktigt för köparen att värmepannan fungerar som det ska. De kan dock inte kräva att värmepannan ska kunna värma upp till 22 grader då du har gjort det klart att ni har haft det inställt på 19 grader.

Undersökningsplikt
Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Ett i och för sig svårtillgängligt utrymme, såsom kryputrymme under byggnad, omfattas av undersökningsplikten, snö på taket är heller inget hinder för undersökning, se NJA 1998 s 407.

Emellertid finns det förhållanden som kan minska säljaren undersökningsplikt. Säljaren kan även ha lämnat s.k. lugnande besked, se t.ex. NJA 1981 s. 894, där säljaren bagatelliserat ett visst förhållande. – Även andra förhållanden kan reducera undersökningsplikten. Upplysningar från en säljare om fel kunde av köparen uppfattas som uttömmande, vilket gav köparen anledning att utesluta det i målet aktuella felet, se NJA 1979 s. 790. De omständigheterna att en fastighet var bebyggd sedan 130 år, att det fanns nybyggda hus i närheten och att det fanns bygglov för garage innebar att köparen inte behövt undersöka markförhållandena (rasrisk) närmare, se NJA 1989 s. 117.

Det så att ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Har du till exempel preciserat att värmepannan ska kunna värma upp till 19 grader reduceras köparens undersökningsplikt. Visst kan det sägas att köparen borde ha anlitat en besiktningsman för att undersöka värmepannan innan, emellertid kan dina uttalande sägas ha reducerat köparens undersökningsplikt på så vi satt köparen ska kunna lita på vad du har sagt.

Angående skyldighet att upplysa om fel
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen. Det verkar inte så att du har varit försumlig eftersom du själv inte har vetat om felet.

Rekommendationer
I och med att du har uttalat att värmepanna specifikt kan nå temperaturen 19 grader ett flertal gånger kommer detta att ses som en utfästelse. Köparen kan därför kräva en prisreducering på fastigheten samt skadestånd för avvikelse från ett avtal. Prisreduceringen bör inte vara mer än vad det kostar att få värmepannan fixad och skadeståndets storlek beror på fall till fall men räknas oftast ut genom att dokumentera den förlust som köparen kan ha lidit genom att t.ex behöva hyra vvs firman.

Emellertid brukar dessa fråga avgöras med vem som kan bevisa vad, det är upp till den som hävdar något, alltså i detta fall köparen att bevisa att du muntligen har utfäst detta. Förhandlingar och tivstemålsprocess är emellertid utanför den tjänst som kan ge dig, om du vill att vi fortsätter att hjälpa dig med ärendet är du välkommen att höra av dig till Binh.Tran@lawline.se så återkommer jag med en offert.

Med vänliga hälsningar.

Binh Tran
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (376)
2019-12-09 Jag sålde ett hus, nu visar det sig att den hade fuktskador, jag har en överlåtelseförsäkring,vad gäller?
2019-12-08 Fel i fastighet - påföljd?
2019-12-04 När är fel i fastighet ett dolt fel?
2019-11-30 Fel i fastighet och lös egendom

Alla besvarade frågor (75494)