Hur ska vi lägga upp en försäljning av ett bolag innehållande en fastighet på bästa sätt när köparen inte har tillräckligt med pengar för att köpa hela bolaget direkt?

2020-06-09 i Fordringar
FRÅGA
Hej. Har en köpare men han har inte tillräckligt med pengar. Han har inga möjligheter att låna mer just nu. Tyvärr kan han inte belåna fastigheten då det är aktier han köper trotts att bolaget har substans. Har haft ett ab i många år med en fastighet i, är ensam ägare. Bestämde mig för att sälja, då startade jag ett dotterbolag och förde över fastigheten i det bolaget. Den potentiella köparen och jag började med uthyrning av rum till arbetare. Vi har hyreskontrakt som ger ca 1.2 milj per år. Vinsten blir ca 5-600tkr som vi delar på. Jag närmar mig de 70 och bor långt från verksamheten och vill sälja vilket han vet. Då vi har byggt upp verksamheten tillsammans vill jag helst sälja till honom. Tack vare vårt samarbete så går vi numera med vinst. Det begärda priset för aktierna är 7.4 milj. Han kan betala 2 milj och vill låna resten av mig (dvs moderbolaget) till ränta. Planerad avbetalning på 3år. Är detta möjligt? Vilka konsekvenser kan det få. Kan han belåna de köpta aktierna? Vad händer om han inte kan hålla avbetalningsplanen. Om fastigheten brinner upp osv. Vem äger i realiteten fastigheten / bolaget. Antar att jag fortfarande äger de resterande aktierna motsvarande 5.4milj. Kan jag ta utdelning på det "utlånade" beloppet? Vilket är det bästa sättet att göra för att kunna genomföra affären. Vill utnyttja den skattemässiga fördelen att sälja aktierna. Tacksam för svar då min partner vill ha besked på vilket upplägg vi skulle kunna ha.
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!


Jag tolkar din fråga som att du vill sälja ditt dotterbolag, innehållande en kommersiell hyresfastighet, till en köpare som du känner sedan innan. Problemet är att köparen inte har tillräckligt med pengar för att betala hela köpeskillingen, utan behöver låna 5.4 milj. kr, och din fråga handlar i grova drag om vilka möjligheter ni har att utforma uppgörelsen er två emellan. Jag kommer att besvara frågorna så som du formulerat dem i din fråga, och med en sammanfattning längst ner i svaret.



Är det möjligt för din köpare att låna resterande del (5.4 milj. kr) av köpesumman av bolagets moderbolag på en treårig avbetalningsplan?

Ja, detta är fullt möjligt. Köparen ställer i detta fallet ut en fordran (skuldebrev) till ditt bolag, i vilken avbetalningsplanen, d.v.s. tidsramen och villkoren för skuldförhållandet, anges.


Kan köparen belåna aktierna?

Ja, det kan köparen göra, eftersom denne blivit ägare av aktierna i och med köpet. Det finns dock en viss problematik i detta förhållande som innebär att det finns anledning för dig att vilja "skydda dig" mot att köparen belånar aktierna innan skulden är avbetald. Jag återkommer till detta längre ned i svaret.


Vad händer om köparen inte håller avbetalningsplanen?

Om köparen inte håller avbetalningsplanen som reglerats upp i fordran så gör denne sig i allmänhet skyldig till avtalsbrott. Detta kan påtalas av dig och i värsta fall dras inför domstol (men du kan likväl komma överens med motparten om en ny betalningsplan. Valet är helt upp till dig, men du har i varje fall möjligheten att blanda in domstol för att genomdriva avtalet). Det finns också en möjlighet för er att själva reglera, i själva fordran, vad som ska hända i rättsförhållandet mellan er om köparen inte sköter sina avbetalningar enligt planen, vilket kan vara att föredra när man ingår överenskommelser med personer man känner sedan tidigare.


Vad händer om fastigheten skulle brinna upp?

Eftersom fastigheten ligger i bolaget så ägs den i slutändan av den som äger bolaget. Om ni väljer att göra enligt den konstruktion som du föreslagit i din fråga, d.v.s. att köparen köper bolaget mot 2 milj. kr samt en fordran om resterande belopp på 5.4 milj. kr, så äger köparen formellt sett bolaget efter det att köpet genomförts. Detta innebär att denne står risken för bolaget och alla dess tillgångar (fastigheten inkluderad) från den stunden.
Det innebär i sin tur att köparen fortfarande är skyldig att prestera enligt den utställda fordran (d.v.s. avbetala köpet under tre år) även om fastigheten skulle brinna upp en vecka efter att köpet genomförts och bolagets värde därigenom kraftigt förminskats.


Äger du fortfarande de resterande aktierna för 5.4 milj. kr, och kan du ta utdelning på det utlånade beloppet?

Nej, om du säljer enligt tillvägagångssättet ovan så övergår som sagt själva ägandet av aktierna till köparen i och med avtalet. Detta innebär att alla rättigheter som är kopplade till aktierna (d.v.s. rätten att bestämma över bolaget och de ekonomiska rättigheterna att sälja aktierna eller bestämma om utdelning) också tillkommer köparen efter denna tidpunkt. Detta förhållande, d.v.s. att utdelningsrätten under den treåriga avbetalningen ligger hos köparen, är viktigt att ha i åtanke när själva prislappen för överlåtelsen sätts.



Det ovan behandlade upplägget, d.v.s. köp mot avbetalning, innebär alltså vissa risker för både köpare och säljare. I den mån köparen är någon du litar på kan det förstås räcka med ett "vanligt" avbetalningsköp om du/ni vill hålla det enkelt. Om man däremot säljer till en okänd köpare bör man i regel alltid vara försiktig när det kommer till avbetalningsköp, och framför allt när det handlar om större summor - i ditt fall utgör ju avbetalningssumman över 70% av köpesumman. I sådana fall brukar det vara bra att "gardera" sig mot eventuella risker genom att begära säkerhet för fordran i själva aktierna. Det lämpligaste sättet att reglera detta är att du som säljare begär pant i aktierna i gengäld mot att fordran ställs ut. Panten löses sedan successivt ut genom att fordran avbetalas. Som panthavare har du rätt till utdelning i de aktier som omfattas av panten (vilket innebär att detta alternativ skiljer sig från om du enbart skulle sälja aktierna mot avbetalning, beskrivet ovan), och din fordran är skyddad i det fallet köparen exempelvis skulle gå i konkurs eller om köparen skulle få för sig att belåna aktierna hos någon annan och ge denne bättre rätt till aktierna än vad du har. Bestämmanderätten i aktierna tillkommer dock fortfarande köparen, d.v.s. den kan inte överlåtas till panthavaren.

Ett annat upplägg är att köparen helt enkelt ordnar med kredit på annat håll, förslagsvis från en bank eller annat kreditinstitut, men eftersom du skriver att han "inte kan låna mer" just nu så misstänker jag att denna lösning är mindre sannolik. Nackdelen med detta upplägg är att det eventuellt kan vara svårare för köparen att få kredit från den utomstående aktören, och dessutom kanske detta enbart kan ske på sämre villkor än de som du kan erbjuda (i det fall du är villig att erbjuda bättre villkor d.v.s.). Om det för er inte spelar någon roll vem som är kreditgivare så skulle jag rekommendera detta tillvägagångssätt, eftersom du skriver att ni är samarbetspartners och detta sätt minimerar potentiella konflikter och oenigheter kring avbetalningsköpet, fordran etc., er två emellan.


Sammanfattning


Du och köparen har alltså ganska fria tyglar i hur ni vill reglera överlåtelsen, och då främst riskerna som är förknippade med densamma. Jag skulle, som sagt, rekommendera att ni i första hand tittar på möjligheterna att ordna med en utomstående kreditgivare, så att hela köpesumman överlåts direkt.


I det fall en utomstående kreditgivare inte är ett alternativ skulle jag rekommendera att du "säkrar upp" din rätt genom att villkora att aktierna ska pantsättas till dig som en del av avtalet. På detta sätt kan köparen successivt lösa ut panten från dig, och den avkastning som aktierna genererar under den tid de är pantsatta tillkommer även dig. Detta skyddar även din rätt i det fall köparen skulle gå i konkurs, eftersom panträtt är prioriterad i konkursutdelningen. Köparen kan inte belåna de aktier som är pantsatta.


Det tredje alternativet är att ni gör ett "vanligt" avbetalningsköp, d.v.s. utan att du har någon säkerhet i aktierna. Detta är det enklaste alternativet, men innebär också störst risk för dig då du inte har någon säkerhet i aktierna i det fall köparen slutar göra avbetalningar. Fordran gäller visserligen fortfarande, men det kan visa sig att den inte är värd särskilt mycket om köparen skulle gå i konkurs. Ett alternativ till denna lösning är att aktieposten säljs successivt, allt eftersom köparen får ihop likvida medel. Detta innebär att ni är delägare under processens gång, tills köparen slutligen köper de sista aktierna. På detta sätt behöver du inte ligga ute med kredit till köparen, men å andra sidan delar du risken i bolaget under tiden (främst med risken för fastigheten i åtanke, då du bl.a. nämnde risken för brand i din fråga).



Jag hoppas du är nöjd med svaret på din fråga! Du har även beställt en halvtimmes telefonavstämning. Jag kommer därför att ringa dig på torsdag (11/6) kl 10:00 för att fånga upp eventuella misstolkningar (på min sida) av din fråga eller om du har några följdfrågor, så ska vi se till att lösa dessa. Om tiden inte passar så ber jag dig att höra av dig till mig på lucas.cyren@lawline.se så bokar vi in en ny tid.

Lucas Cyrén
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fordringar (740)
2020-11-24 En person har en skuld i Litauen, vad kan hända om personen flyttar tillbaka?
2020-11-21 Behöver jag betala en sent skickad faktura?
2020-11-18 Skuldsanering och rätt till ersättning för en fordran
2020-11-15 Är jag skyldig att betala skuld till dödsboet efter min fars bortgång?

Alla besvarade frågor (86480)