Hur ska mitt lokalhyresavtal tolkas?

Question

Jag har skrivit på ett avtal om en lager lokal på 500 kvm total yta och i denna lagerlokalen ska fastighetsägaren bygga ett kontors rum på ca 120kvm

På punkt 13. Driftkostnader: i kryssat i lokalen finns tillgång till: EL, VA, VÄRME, VARMVATTEN, KYLA, VENTILATON.

På Punk 13. Betalning: I kryssat ingår i hyran: VA, VÄRME, VARMVATTEN, KYLA, VENTILATION.

På punkt 13: El ej ikryssat

Vad ingår i min lokal och vad för el ska jag betala?.

Ingår det värme i hela lokalen eller enbart i kontorsdelen?. OBS: det finns inga bilagor som säger något eller driftkostnadsklausuler. Det finns heller inte specificerat i avtalet: kall lager eller varm lager. Det står bara i lokalen ingår.

Det finns bara en punkt 39 särskilda bestämmelser som säger: el mätare kommer att sättas upp och el kostnad faktureras månads vis.

Fastighetsägaren säger på mail: Vattenburen golvvärme och ventilation med returvärme. Detta ingår i hyran, ni betalar för driftskostnaden.

Har jag förstått rätt att
Fastighetsägaren: Betalar driftkostnad för Värme, Varmvatten, Va, kyla, ventilation
Hyresgästen: Betalar för hushållselen

Med vänlig hälsning, Anton

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som möjligen behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). 

I mångt och mycket är det främst praxis som bör (ska) konsulteras (och studeras) eftersom din fråga i grunden tar sikte på avtalstolkning, dvs. hur det aktuella avtalet ska tolkas, vilket är rättsligt fenomen som inte är lagstadgat. Mot den bakgrunden behöver det också framhållas att det inte finns några givna svar. Spontant, utifrån den begränsade information som finns tillgänglig i nuläget, bedömer jag dock att du har fog för din uppfattning eller att du, såsom du uttrycker det, har förstått saken rätt. Men helt säker kan jag givetvis inte vara.

Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras i mer generella ordalag.

Avtalstolkning - Vad gäller?

Avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige varför det också står parterna fritt att godtyckligt diktera villkoren. Och i grunden handlar avtalstolkning om att försöka utröna just den gemensamma partsviljan. Men när individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent lexikalisk (språklig) tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser. Avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformad.

Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna (nya) villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare ingångna avtalet som samtliga då kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den s.k. oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. Slutligen förtjänas också att säga att man på avtalsrättens område inte sällan brukar utgå ifrån att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på ett visst sätt (och utan att protestera och medvetandegöra motparten om att denne felaktigt har tolkat avtalet) blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.

Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Men mer än så går inte att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol är hänvisad till de ovan nämnda tolkningsmetoderna (notera att redogörelsen inte är uttömmande). Det ska även tilläggas att handelsbruk, branschpraxis och sedvänja (lokal praxis på orten) brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på ett visst ställe, något som då sker genom att domstolen och/eller parterna inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har anfört att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se avgörandet NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på en specifik ort kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har att förvänta sig, se domen i NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer hade uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen. Se också (och återigen) rättsfallet NJA 2001 s. 750 vari HD lät meddela att traditioner och gängse praxis måste beaktas när avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan imorgon på fredag den 20/1 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,