Hur påverkas undersökningsplikten av en besiktning?
Vi skall separera som gift par och jag önskar att köpa ut fastigheten och bo kvar i huset. Vi är överens om detta upplägg och fått fastigheten värderad. Jag undrar om det är något speciellt jag behöver tänka på när vi genomför detta köp. Tex borde vi även ta in en besiktningsperson för att se så att det inte finns några allvarliga fel, som jag kommer att ta över när väl fastigheten skall säljas i framtiden?
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom det rör sig om ett fastighetsköp vill jag såklart rekommendera dig att göra det som krävs för att säkra ett så bra köp som möjligt. Detta ter sig däremot inte lika enkelt som det låter. Till att börja med vill jag upplysa dig om att det finns tre olika former av fel: rättsliga- rådighets- och faktiska fel. För att inte överkomplicera det hela, baserar jag mitt svar på risken att du finner framtida faktiska fel i fastigheten.
Enligt 4:19 st. 1 Jordabalken (JB) föreligger fel i fastigheten om den inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tidpunkten för felbedömningen utgår från tiden då avtalet mellan er ingicks.
Vid detta sammanhang brukar det bli aktuellt att belysa den undersökningsplikt som köpare har. Ifall felet avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta är detta något som faller under din undersökningsplikt. Av 4 kap. 19 st. 2 JB stadgas nämligen att du i egenskap av köpare inte som fel får åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Trots att undersökningsplikten kan tolkas väldigt långtgående gäller den däremot inte vid dolda fel (eller rådighets- och rättsliga fel för den delen). Undersökningsplikten är dock inte oföränderlig då den kan utökas vid misstanke om fel på samma sätt som den kan minska ifall säljaren ger dig lugnande utfästelser.
Inom ramen för din undersökningsplikt får du genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som kan begäras av en person i din situation utan speciella kunskaper på området. Däremot krävs ej att du ska undersöka utrymmen som inte är möjliga att komma åt utan ingrepp i fastigheten. Om det emellertid finns tecken på skada eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på risk för skador utvidgas din undersökningsplikt. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för säljarens felansvar.
Det kanske tycks lite oklart varför jag tar upp detta, men det beror på att jag vill erinra dig om att en besiktning riskerar att utöka din undersökningsplikt. I rättsfallet NJA 1998 s. 407 resonerade Högsta domstolen att en besiktningsman som inte upptäckt fel å ena sidan kan tala för att köparen inte heller borde upptäckt felet, men om felet å andra sidan är en sådan att köparen borde upptäckt det, hjälper det ej att besiktningsmannen inte gjort det. I detta fall ansågs besiktningsutlåtandet utökat köparens undersökningsplikt. Summan man kan dra är att man ej som köpare kan stödja sig på allt det en besiktningsman angivit.
Sammanfattningsvis rekommenderar jag dig att vara uppmärksam vid köpet och ta hänsyn till de faktorer jag angivit som kan påverka graden av din undersökningsplikt. Det är väldigt bra att anlita en besiktningsman, men det är viktigt att du vet om att det inte utgör en garanterad säkerhet.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
