Hur löser man ut en make ur bostad när halva fastigheten utgör enskild egendom?
M och P äger ett enfamiljshus värderat till 7 milj. De har lagfart på halva huset vardera. De har varsitt lån på 2 milj med huset som säkerhet. M har sin del av huset som enskild egendom. Nu har de skilt sig. M bor kvar i huset med parets tre barn. Hon vill ta över huset helt. P har bosatt sig på annan ort .Ms advokat hävdar att P blir skyldig henne pengar när han överlåter sin del på henne. Hur hanteras huset och lånen vid en bodelning? Kan P förvänta sig någon ersättning för sin del?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Jag vill inledningsvis poängtera att det inte är möjligt att inom ramen för expresstjänsten att ge något uttömmande svar; dels på grund av vad som ingår i tjänsten men även då jag inte har tillgång till all ekonomi avseende fastigheten.
När ett äktenskap upplöses ska en bodelning ske (9 kap. 1 § första stycket ÄktB). Ett äktenskap upplöses genom ena makens död eller genom äktenskapsskillnad (1 kap. 5 § ÄktB). I en bodelning ska makarnas giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Giftorättsgods är allt som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Enskild egendom uppkommer t.ex. genom att makarna upprättar ett äktenskapsförord eller genom att en make, av annan än den andre maken, fått en gåva eller ett arv med villkoret att egendomen ska vara makens enskilda. Vid bodelning beräknas först makarnas andelar i boet, innebärande att vardera makens tillgångar läggs samman (jfr 11 kap. 1 § ÄktB). Från det giftorättsgods en make går in med ska vederbörandes skulder räknas bort, en s.k. skuldtäckning (11 kap. 2 § ÄktB). Det som återstår av makarnas giftorättsgods, efter skuldtäckningen, ska läggas samman och värdet delas därefter lika mellan makarna.
I det fallet du beskriver utgör M:s andel i fastigheten hennes enskilda egendom. Det innebär att hennes andel i fastigheten inte ska ingå i bodelningen (beräknat värde 3,5 miljoner kronor). Utgångspunkten är att fordringar förenade med särskild förmånsrätt i makens enskilda egendom ska maken få täckning för ur sitt giftorättsgods endast i den mån betalning inte kan erhållas ur den enskilda egendomen (11 kap. 2 § andra stycket ÄktB). I förevarande fall är M:s andel beräknat värd 3,5 Mkr medan hennes skulder är 2Mkr; det finns således täckning i den enskilda egendomen varför M inte har rätt att använda giftorättsgods för att täcka sina skulder.
Vad gäller P:s andel förstår jag det som att den utgör giftorättsgods. Då ska den ingå i bodelningen och P går in med 3,5Mkr – 2Mkr = 1,5Mkr. Hur mycket P ska lösas ut med blir däremot beroende av om han har mer giftorättsgods och om M har något som är giftorättsgods och har fler skulder. Om vi tänker oss att M saknar tillgångar går hon in med 0 kronor medan P går in med 1,5Mkr. En likadelning innebär 750k kr / make. Det innebär (mycket förenklat) att för att ta över fastigheten ska M betala 750k kr samt ta över lånen om 2Mkr.
Anledningen till att jag skriver förenklat ovan är som sagt dels att det kan finnas andra skulder och tillgångar som ska beaktas i bodelningen, men även att det finns en latent skatteskuld vid framtida försäljning. Tar M över fastigheten i bodelningen utgår det ingen skatt i nuläget (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen). M kommer däremot enligt den s.k. kontinuitetsprincipen att träda i P:s skattemässiga ställe. Det innebär att den dag M säljer fastigheten kommer hon att bli skattskyldig. Normalt sett brukar den make som tar över fastigheten ersättas för det i förväg. Man gör då en fiktiv försäljning. En fiktiv försäljning innebär att man räknar ut hur mycket skatt som skulle betalts vid en försäljning på marknaden idag och att M ersätts eftersom hon blir skattskyldig den dagen hon säljer fastigheten. I praktiken innebär det att summan M ska lösa ut P med blir lägre. Vinsten på fastigheten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den sålda fastigheten minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den sålda fastigheten är helt enkelt försäljningssumman (i detta fall marknadsvärdet). Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). Eftersom det bara rör halva fastigheten blir det helt enkelt hälften som M ska ersättas med (den andra halvan av fastigheten är redan hennes och den har hon redan ett skatteansvar för).
Min rekommendation för mer exakta siffror är att ni anlitar en jurist som hjälper er vidare och går igenom alla tillgångar och skulder. Om ni behöver hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
