Hur kan man sälja en fastighet utan en dödsbodelägares samtycke?

2020-01-20 i Arvsskifte
FRÅGA
Hej Jag har några frågor som gäller fastighet i dödsbo som jag vill vara helt säker på inför arvsskiftet Fastighet 1 - I dödsboet finns 9 dödsbodelägare och två fastigheter som ska säljas. Fastigheterna är värderade och klara för försäljning och det finns intressenter. - Problemet är att jag har fått klart fullmakter för 8 stycken av dödsbodelägarna men den 9:e har psykiska problem och jag har sökt honom i ca 4 månader både via post, rekommenderat brev, telefon och hembesök för att få en underskrift men jag får inte tag i honom. Jag har kontaktat hans bror för att få hjälp men han har inte heller kommit någon vart. - Kan jag på något sätt sälja fastigheterna genom mäklaren utan hans fullmakt? Fastighet 2 - Dödsbodelägare är 3 myndiga barn med en tidigare hustru de bor alla på annan ort och en nuvarande hustru/änka. Den tidigare hustrun (de skildes för ca 15år sedan) bor kvar i huset som den avlidna äger till 50% men han har inte betalt något på huset de senaste åren vad man vet. Mannen som avled har ca 300 000kr i skulder som inte täcks av dödsboets banktillgångar så han skulle behöva ha ut sina 50% från huset. - Hur går man tillväga för att få ut dessa tillgångar? Kommer hans söner att gå helt lottlösa ur detta?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Fråga 1:

Försäljning av fastigheten kräver total enighet
Rörande dödsboets förvaltning, dvs alla åtgärder som leder till dödsboets avveckling, så sker denna gemensamt med alla dödsbodelägarna (18 kap. 1 § ärvdabalken). Innebörden av detta är att varje åtgärd rörande dödsboet kräver alla dödsbodelägarnas samtycke. Ett undantag till detta är om det handlar om brådskande åtgärder som inte utan risk kan uppskjutas. Ett exempel på detta kan vara en hyra som snart kommer att förfalla till betalning eller en vattenskada som måste åtgärdas för att inte förvärras.

Det måste således handla om åtgärder som är nödvändiga för att rädda värden i boet. Att sälja en fastighet enbart för att det är det mest fördelaktiga sättet att sedan kunna fördela pengarna till dödsbodelägarna vid arvskiftet är alltså inte tillräckligt, utan det krävs för det första att det är brådskande och för det andra att värden riskerar att gå förlorade. Att man har en potentiell köpare som är redo att köpa fastigheten räknas i normalfallet inte.

Boutredningsman kan av rätten få sälja fastighet trots oenighet
Om en av dödsbodelägarna har psykiska problem och inte går att nå får man ansöka om boutredningsman hos tingsrätten. Denna ansökan kan göras av en dödsbodelägare (19 kap. 1 § ärvdabalken). En boutredningsman har vissa befogenheter att vidta åtgärder rörande dödsboets förvaltning, och i fråga om försäljning av fastigheter kan en boutredningsman i avsaknad av alla dödsbodelägarnas samtycke välja att begära hos en tingsrätt att fastigheten ska säljas (19 kap. 13 § ärvdabalken).

Vad som krävs för att rätten ska medge tillstånd har berörts i ett antal rättsfall. Det krävs numera relativt starka skäl, exempelvis i form av att dödsboet måste frigöra medel för att betala av skulder (se NJA 2009 s. 90). Enligt ett hovrättsavgörande är omständigheten att ingen av dödsbodelägarna använder fastigheten som bostad och att oenigheten mellan dessa pågått under en lång tid efter dödsfallet, något som talar för att tillstånd till försäljning ska ges.

Skulle rätten inte medge en försäljning av fastigheten återstår det för boutredningsman att skifta arvet på så sätt att alla dödsbodelägarna blir delägare till fastigheten (23 kap. 3 § ärvdabalken). Dödsbodelägarna kan i sådana fall genom samäganderättslagens 6 § ansöka hos rätten om att fastigheten ska auktioneras ut, alternativt klyvas enligt 7 §.

Du kan alltså enbart sälja fastigheten utan alla dödsbodelägares samtycke om du är boutredningsman och har rättens tillstånd.

Fråga 2:

Samäganderättslagen reglerar det gemensamma ägandet
Ett dödsbo ska förvaltas av dödsbodelägarna med mål om att boet till slut ska avvecklas, som nämnt ovan. Med detta menas att skulder ska betalas och att boet på övriga sätt ska förberedas inför skiftet (18 kap. 1 § ärvdabalken).

Om det inte finns något avtal mellan den fd hustrun och den avlidne är det samäganderättslagen som reglerar deras gemensamma ägande. Eftersom exmaken i det här fallet har dött, är det dödsboet som äger 50 % av fastigheten. Dödsboet består i sin tur av de tre sönerna.

Skulderna måste betalas
Eftersom dödsboförvaltningen, som står under sönernas ansvar, ska verka för att dödsboets skulder bland annat ska betalas, innebär det att i det fall medel inte finns för betalning av skulderna återstår det att sälja egendom. Fastigheten kan därmed komma att behöva säljas, vilket kan ske genom att dödsbodelägarna ansöker om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion i enlighet med 6 § samäganderättslagen.

Skulle de inte göra detta, och därmed inte betala av skulderna, kan de inte skifta boet. Ett eventuellt skifte trots detta kommer att gå åter (21 kap. 4 § ärvdabalken). Borgenärerna (de som den avlidne är skyldig pengar) har också möjlighet att i vissa fall ansöka om boutredningsman, om deras rätt kan anses vara i fara. De behöver då bara visa på att det finns en risk att de inte kommer få betalt ut dödsboet, exempelvis för att dödsbodelägarna motsätter sig betalning eller för att de inte är villiga att försöka få fram pengarna. En tillsatt boutredningsman skulle då kunna vända sig till rätten för tillstånd att påkalla försäljning av fastigheten på offentlig auktion, med hänvisning till att det behövs för att skulderna ska kunna betalas i enlighet med vad som sagts ovan.

Huruvida sönerna kommer gå helt lottlösa ur detta beror på om det finns några tillgångar kvar efter det att skulderna betalats.

Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!

Vänligen,

Pegah Fazli
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Arvsskifte (545)
2020-02-12 Hur ska arvet fördelas?
2020-01-20 Hur kan man sälja en fastighet utan en dödsbodelägares samtycke?
2019-12-31 Hjälp med arvsskifte
2019-12-28 Kan man polisanmäla en person som försvårar ett arvskifte genom att vägra delta och samarbeta?

Alla besvarade frågor (77309)