Hur beräknas utköp via bodelning?
Hej, Vad gäller vid bodelning (skilsmässa) av en gemensam lägenhet där den ena parten skall lösa ut den andra parten. Lägenheten köptes för 1,5 MSEK och lgh har nu värderats till 2,6 MSEK. Det finns ett gemensamt lån på lgh som uppgår till 1,275 MSEK. Detta lån skall övertas av den part som löser ut den andra. Den andra parten skall köpa eller hyra en ny lägenhet.
Till vilket belopp skall lgh lösas ut för med avseende på bostadsvärde, anskaffningsvärde, mäklarkostnader, vinstskatt etc? Innebär det någon skillnad i belopp för utlösen om parten som blir utlöst köper eller hyr en lägenhet (dvs med avseende på uppskjutande av vinstskatt)?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det finns två huvudalternativ att använda då ena parten ska lösas ut från en gemensam bostad, och jag kommer att gå igenom alternativen nedan.
1. Utköp via bodelning:
Vid utköp via bodelning räknar man ut hur mycket man skulle fått om man hade sålt hela bostaden (en fiktiv försäljning). Detta alternativ realiserar inte någon vinst vilket innebär att ni inte måste betala någon vinstskatt. Jag kommer att gå igenom beräkningen nedan.
Steg 1 - räkna ut skatt:
Fiktivt försäljningspris/marknadsvärde: 2 600 000 kr
- Inköpspris: 1 500 000 kr
- Renoveringskostnader: x (sätt in här om ni har sådana utgifter)
- Fiktivt mäklararvode: 50 000 kr (kan skilja sig mellan olika städer etc)
= Vinst: 1 050 000 kr
Skatt: 231 000 kr (22 % på vinsten)
Steg 2 - räkna ut summa:
Fiktivt försäljningspris/marknadsvärde: 2 600 000 kr
- Vinstskatt: 231 000 kr
= 2 369 000
Dividerat med två: 1 184 500 kr (summan parten ska lösas ut för utan lånet)
Steg 3 - räkna av lånet:
Summan parten ska lösas ut för: 1 184 500 kr
- 50% av lånet: 637 500 kr
= 547 000 kr (summan som den som blir utköpt för ska få vid bodelningen)
2. Vanligt utköp:
Om ni inte vill göra bodelningen så kan ni göra ett klassiskt utköp. Detta innebär att den ena parten köper ut den andra parten för 50% av marknadsvärdet, där ett vanligt överlåtelseavtal/köpekontrakt används.
Beräkningen:
Bostadens marknadsvärde: 2 600 000 kr
- Fiktivt mäklararvode: 50 000 kr
= 2 550 000 kr
Dividerat med två = 1 275 000 kr (summan parten ska köpas ut för).
Då parten som ska bo kvar övertar lånen är det viktigt att ni ändå skriver samma pris i överlåtelseavtalet/köpekontraktet (1 275 000 kr). Annars blir det skattemässigt fel och den som bor kvar får betala en väldigt hög skatt längre fram vid en försäljning. När parten är utköpt ska denne deklarera försäljningen som vanligt, och därmed även betala vinstskatt.
Sammanfattning:
I det första alternativet så realiseras ingen vinst, och vinstskatt blir därmed inte aktuellt för den utköpta parten. Däremot så aktualiseras vinstskatt i alternativ två, vilket parten som blivit utköpt kan ansöka om uppskov för. Förutsättningen för att få uppskov är att en ny bostad köpes, samt att den kostar mer än summan från utköpet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
