Häva köp p.g.a. extraordinär omständighet

2020-03-24 i Köplagen
FRÅGA
HejVi har innan coronan blev en samhällsspridning köpt en bostad i en BRF. Nu har det blivit helt andra omständigheter som vi inte har kunnat förutse. Kan det räknas som extraordinära omständigheter så vi kan häva kontraktet?
SVAR

Hej! Och tack för att ni vänder er till oss på Lawline med er fråga!

Ni har köpt en bostadsrätt och undrar nu om ni har rätt att häva köpet p.g.a. extraordinär omständighet – som ni hänvisar till samhällsspridningen av Covid-19/Corona. Jag saknar dock information om ni redan har ingått ett avtal om köpet, men det tolkar jag det som att ni har gjort. I sådant fall att avtal är ingått så gäller den grundläggande avtalsrättsliga principen om att avtal skall hållas och det blir svårare att häva köpet.

Hävning av ett avtal får som regel ske när det föreligger ett väsentligt avtalsbrott. Detta innebär således att om säljaren har begått ett väsentligt avtalsbrott så har ni rätt att häva köpet, se 25 och 39 §§ KöpL. Det kan t.ex. röra sig om att säljaren inte ger er tillgång till er bostadsrätt eller att säljaren har orsakat en väsentlig försämring av bostadsrättens skick innan ni fått tillgång till den. Det krävs dock att avtalsbrottet har varit av väsentlig betydelse för er som köpare och att säljaren har insett, eller borde ha insett detta. Dock som jag tolkar er fråga så blir inga av dessa situationer aktuella då omständigheterna är direkt hänförliga till samhällsspridningen av Covid-19/Corona.

Angående extraordinära omständigheter

Er huvudsakliga fråga som jag har tolkat det rör om ni har rätt enligt extraordinär omständighet att häva köpet. Force majeure definieras vanligtvis som en extraordinär händelse och svårförutsebara händelser som är utanför parternas kontroll. Det ska dock uppmärksammas om att det inte finns någon given definition eller allmängiltig definition av force majeure. Det beror helt enkelt på hur, och om, en sådan klausul finns med i avtalet och hur den är formulerad samt vad som historiskt sett ansetts utgöra force majeure.

Jag saknar dock information om en sådan klausul finns med i ert avtal, men om sådan finns med och force majeure bedöms så kan den som åberopar klausulen bli befriad från sitt ansvar. Om samhällsspridningen av Covid-19/Corona är att tolka som en force majeure-situation beror delvis på om det finns ett direkt orsakssamband.

Bedömningen om det föreligger force majeure måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och med utgångspunkt i det aktuella kontraktet. Då information om en eventuell sådan klausul i ert avtal saknas så blir det svårt att göra en bedömning.

Konsekvens av att ni som köpare in fullföljer köpet

Till sist vill också jag tillägga vilka konsekvenser det kan få av att ni som köpare inte fullgör köpet. Skulle det vara så att köparen väljer att inte fullgöra köpet så har säljaren rätt att hålla fast vid avtalet och kräva att sådant fullgöra. Skulle köparen ändå avstå från att betala enligt avtalet så får säljaren häva och kräva skadestånd för eventuella skador som orsakats av att köparen inte fullföljer avtalet – se 51 och 57 §§ KöpL. Detta innebär således att om köparen trots avsaknad av grund att häva köpet så kan säljaren kräva köparen att fullfölja avtalet. Säljaren kan också kräva skadestånd för eventuella kostnader som uppkommer om personen måste sälja bostadsrätten till annan köpare. Och det kan bli dyrt.

Jag hoppas att ni fått svar på er fråga och fått en viss klarhet av er situation. Och om inte så är ni alltid välkomna att återigen vända er till oss på Lawline för att få svar på era eventuella följdfrågor.

Med vänliga hälsningar,

Oliver Svensson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll