Har jag rätt att häva köp av hus om säljaren är sen med avträdandet?
Hej! En fråga gällande avtalsbrott och hävning
Vi har skrivit kontrakt för ett hus och betalat handpenning i maj 2018. Huset hade en fuktskada som skulle renoveras och bekostas av säljaren innan tillträdesdatum vilket vi skrivit med i kontraktet och enligt kontrakt skulle vi få tillträde till huset enligt överenskommelse, dock senast 1/9. För 1 vecka sedan fick vi veta av snickarna och saneringsfirman som jobbar i huset att skadorna visade sig vara mer omfattande och att vi inte kommer kunna få tillträde 1/9 och att dom inte vet hur länge det kan ta innan vi får tillträde. Vi har sagt upp vår lägenhet så vi kommer inte att ha någon bostad från 1/9. Vi får ingen information av säljaren och han är inte heller villig att diskutera en lösning med oss. I kontraktet står det att om säljaren inte fullföljer avtal har vi rätt till ersättning för de skador som uppkommit och även möjlighet att häva köpet om det är av väsentlig betydelse vilket vi anser att det är då vi står utan bostad med 2 barn. Har vi rätt att häva köpet?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som så att du har funderingar kring vad som utgör laglig grund och rätt till hävning av köpekontrakt avseende köp av hus mellan två privatpersoner.
Eftersom att det inte framgår konkret av din fråga huruvida köpet avser köp av fastighet med tillhörande hus (dvs. köp av fast egendom) eller köp av enbart hus (dvs. köp av lös egendom), kommer jag nedan redogöra för båda alternativen. Om du är medveten om att kontraktet avser köp av lös egendom, kan du direkt gå till rubriken "Om köpekontraktet avser köp av lös egendom".
Frågor avseende köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB).
Frågor avseende köp av lös egendom mellan två privatpersoner regleras i köplagen (KöpL).
Om köpekontraktet avser köp av fast egendom
Jordabalken som reglerar köp av fastighet är dels indispositiv, dels dispositiv. Detta innebär att en del bestämmelser är tvingande och kan inte avtalas bort medan andra bestämmelser kan avtalas bort och ersättas med annat som säljaren och köparen kommer överens om.
Överenskommelsen mellan er och säljaren om att fuktskadan ska åtgärdas och bekostas av säljaren innan tillträdesdatum utgör närmast ett villkor för förvärvets fullbordan. Ett sådant krav är okej att avtala om men måste framgå tydligt av köpehandlingarna, vilket det verkar göra i ert fall.
Säljarens dröjsmål med avträdandet
Om säljaren, utan skäl, inte avträder fastigheten i rätt tid gäller att denne ska ersätta köparens skada som denne lider på grund av detta. Köparen ges även rätt att häva köpet om säljarens dröjsmål är av väsentlig betydelse.
(4 kap. 13 § JB).
En av säljarens skyldigheter är alltså att avträda fastigheten. Om denne inte avträder i tid, och inte har ett gott skäl för detta, drar denne på sig dröjsmålsansvar. Vad är ett gott skäl? Om köparen är i dröjsmål med att betala en förfallen del av köpeskillingen, har säljaren ett gott skäl att vägra tillträde. På samma sätt förhåller det sig om det finns ett återgångsvillkor som köparen ska ha uppfyllt före tillträdet.
I ert fall finns det ingenting som tyder på att en "oväntad" stor skada innebär ett gott skäl för säljarens dröjsmål. Att skadan var större än säljaren trodde och att ingenting avtalades avseende tillträdesdagen beroende på skadans omfattning, är snarast en försummelse från säljarens sida. Det kan heller inte förväntas att ni som köpare skulle ha upptäckt denna skada inom ramen för undersökningsplikten, då det inte krävs att ni ska göra omfattande renoveringar för att undersöka köpobjektet (såvida ni inte hade skäl att misstänka att skadan var större än vad som uppfattades vid undersökningen).
Hävning
Ni har kommit överens om att det senaste datumet för tillträde är den 1/9 2018. Är säljaren i dröjsmål med överlämnandet/avträdandet av fastigheten utgör detta ett konktraktsbrott och förvärvet har därmed inte fullbordats enligt överenskommelse. Enligt ert köpekontrakt har ni som köpare, vid fall då säljaren inte fullföljer avtalet, rätt till ersättning för uppkomna skador (som jag antar ska bero på säljaren) och möjlighet till hävning av kontraktet om skadan/orna är av väsentlig betydelse för er köpare.
Varken lagmotiv eller domstolspraxis till jordabalken innehåller några vägledanden kring hur väsentlighetsbedömningen ska gå till. Om dröjsmålet varar längre tid eller på annat sätt orsakar er som köpare avsevärd olägenhet, borde kravet vara uppfyllt. Huruvida ni har rätt till hävning beror alltså på hur länge säljaren kommer att vara i dröjsmål, vilket också påverkar omfattningen av er boendesituation samt ekonomiska verkningar.
Det vanligaste när en säljare inte överlämnar/avträder fastigheten i rätt tid är dock att köparen kräver fullföljning av köpet (en rätt som alltid föreligger) och skadestånd.
Skadestånd
Gällande skadestånd, kan detta utgå som en ensam påföljd eller i kombination med hävning. Skadestånd får anses vara den mest praktiska påföljden – i kombination med att köparen kräver att säljaren ska avträda fastigheten. Skadeståndsskyldighet föreligger direkt i och med att säljaren är ansvarig för dröjsmålet. Köparen bör få ersättning för extra kostnader, t.ex. tillfällig hyra av bostad.
Om köpekontraktet avser köp av lös egendom
Köplagen som reglerar köp av lös egendom mellan privatpersoner är dispositiv. Bestämmelserna kan alltså avtalas bort och ersättas med annat som säljaren och köparen kommer överens om. i ert fall har ni som köpare och säljaren avtalat om att säljarens dröjsmål som är av väsentlig betydelse för köparen, ger köparen hävningsrätt samt rätt till ersättning.
(3 § KöpL).
Enligt köplagen gäller att köparen får rätt till:
* att kräva fullgörelse (och så även hålla inne med betalningen) eller häva köpet och
* kräva skadestånd,
om en vara inte avlämnas i rätt tid, vilket inte beror på köparen.
(22 § KöpL).
Hävning
Köparen får häva köpet på grund av säljarens dröjsmål, om:
* avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och
* säljaren insåg eller borde ha insett att ett sådant avtalsbrott är av väsentlig betydelse för köparen.
(25 § KöpL).
Vad som ska anses vara av "väsentlig betydelse" får avgöras efter en bedömning av sådant som typen av köp och om det av avtalet eller andra omständigheter framgår att köparen är beroende av uppfyllelse vid viss tidpunkt.
Skadestånd
Köparen har rätt till skadestånd på grund av säljarens dröjsmål om:
* säljaren inte visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll.
Hindret ska säljaren inte skäligen kunnat förväntas ha räknat med vid köpet och följderna av hindret ska han skäligen inte kunnat undvika eller övervinna.
(27 § KöpL).
Alldeles oavsett bestämmelserna i köplagen gäller de avtalsvillkor som ni som köpare och säljaren har kommit överens om (även om ni avtalat om villkor som mindre förmånliga för säljaren än vad köplagen reglerar. Dock kan oskäliga avtalsvillkor jämkas). Hävningsrätt föreligger därför om säljarens dröjsmål innebär en väsentlig betydelse för er som köpare, vilket måste bedömas i varje enskilt fall.
Sammanfattningsvis
Gällande er eventuella rätt till hävning av köpekontraktet måste det utredas huruvida säljarens dröjsmål har inneburit en väsentlig betydelse för er som köpare i ert enskilda fall. För att bedöma detta behöver man ta fler omständigheter i beaktning. Därför rekommenderar jag er att ta kontakt med en av Lawlines jurister som mer än gärna vill hjälpa er vidare med en väsentlighetsbedömning och en eventuell hävning. Information om pris och tidsbokning hittar ni här.
Annars rekommenderar jag att ni kräver att säljaren fullföljer kontraktet och att ni begär ersättning för den skada som ni lider (ex. för hyra för tillfällig bostad).
Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!
Med vänlig hälsning,
