Gäller ett senare ingånget avtal framför ett eller flera tidigare avtal?
Vi är tre som haft ett HB , som i sin tu äger ett AB som äger en liten gård. Tanken var att HB skulle köpa en tomt för 1650 kkr som vi skulle bygga ett hus på och sälja men tilltänkt kapital uteblev. En affär blev ej av och vi fick ej in förväntade pengarna som skulle finansiera köpet. Köpeavtalet signerat samt handpenning var betalt men sedan tog kapitalet slut och affären kunde ej slutföras. Vi skrev ett köpeavtal till mig på 627 kkr och ett samverkansavtal mellan oss, jag betalade in 627 kkr till säljaren. Mäklaren sa till oss att det ej är giltigt då HB ej äger tomten och gjorde nytt avtal som hävde köpet mot av jag köpte den och då blev köpesumman helt annan. AB har betalt in 800 kkr och sedan 165 kkr i handpenning privat. Säljaren kommer ej föra tillbaka erlagda medel till HB. Mitt nya köpekontrakt är på 1650 kkr med ett tillläggsavtal om att sänka köpet med 58 kkr. Jag kommer ha betalt med likvida medel 792 kkr. Nu håller de fortfarande på att säga att köpeavtalet på 627 kkr fortfarande gäller och jag måste fråga om det kan stämma? Måste väl vara det sista avtalet som mäklaren skrev som gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Din ärendebeskrivning bereder dock vissa tolkningsproblem. Den är med andra ord inte helt enkel att tyda.
Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Det korta svaret på din huvudsakliga fråga och utifrån allmänna avtalsrättsliga principer lyder att det senast träffade avtalet torde gälla framför alla eventuella tidigare ingångna överenskommelser. Under förutsättning att dessa reglerar samma sak vill säga. Det finns dock ingen uttrycklig lagregel som stipulerar just detta.
Istället bör den s.k. stora generalklausulen i 36 § AvtL bli tillämplig i det här fallet. Däri sägs, i bestämmelsens första stycke, att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt ska gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Det finns inget generellt svar på hur 36 § AvtL ska tolkas, dvs. hur bestämmelsens faktiska innebörd lyder i mer allmänna ordalag. Men en enskild bedömning är alltid påkallad från fall till fall.
Ovanstående utgör den materiella delen. I praktiken blir detta, i vart fall såvitt jag kan bedöma, mer av en bevisrättsliga fråga. Vilken bevsining som kan föras om det senast tillkomna avtalet är dock för mig ovisst i skrivande stund. Men gissningsvis är det, liksom tidigare skriftliga avtal, daterat varför detta inte torde utgöra något reellt problem. Noterbart är dock att bestämmelsen i 36 § AvtL, precis som med många andra lagregler, endast kan genomdrivas i domstol. Men utanför domstol bör avtalsparter fortfarande kunna utgå ifrån att det är det sist ingångna avtalet som är gällande. Samtidigt ska framhållas att om tidigare avtal skulle innehålla saker, som inte reglerats i det senare avtalet, kan de här avtalen alltjämt vara giltiga i dessa delar.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 13/1 kl 19.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en
byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
