Fuktskador i bostadsrätt, befintligt skick

2020-02-15 i Köplagen
FRÅGA
Hej!Jag har sålt en bostadsrättslägenhet. Lägenheten är enligt kontraktet överlåten i befintligt skick. Lägenheten var något sliten och under köparens renoveringsarbeten upptäckte hen en gammal fuktskada på ett äldre golv, under kökets plastgolv. En första fråga gäller huruvida detta är ett "dolt fel" i lagens mening? Såvitt jag begriper är det köplagen som är tillämplig här (och där finns ju inte begreppet "dolt fel"). Hur ska man tolka den tredje punkten i 19 §? Där står: "Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om… 3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta"Om "varans pris" kan sägas att lägenheten värderades av två olika mäklarfirmor till 2,2-2,5 miljoner, utannonserades till 2,195 miljoner, men överläts till köparen mot 2,1 miljoner. Om "övriga omständigheter" att bostadsrätten ifråga är byggd år 1957 och att andra blottlagda originalgolv i den har synliga fläckar och andra skador. Är det exempel på vad som åsyftas? Finns andra övriga omständigheter som skulle kunna spela roll? Vilka?Om fuktskadan räknas som fel inställer sig en andra fråga, nämligen hur jag som säljare ska avhjälpa felet? Eller alternativt, vilka kostnader jag ska svara för? Bortforsling av det fuktskadade golvet? Sanering? Besiktning? Nytt golv? Prisnedsättning i efterskott? Köparen har omväxlande gjort dessa anspråk. Vilka är rimliga?
SVAR

Hejsan!

Tillämplig lagstiftning: Köplagen

Fel i bostadsrätt?
Det är sant att det inte finns en bestämmelse om "dolt fel" i köplagen. Begreppet används oftast vid köp av fastigheter där jordabalkens köparvänliga regler är tillämpliga. I detta fall är köplagen tillämplig och vi måste utgå från denna. Du har hittat rätt bestämmelse vilket är 19§ köplagen där saker säljs i befintligt skick samt tredje punkten där "väsentligt sämre skick" behandlas. Det finns inte direkt praxis i sammanhanget som kan svara direkt på din fråga om fuktskador men med hjälp av annan vägledande praxis så ska jag komma fram till en slutsats.

- Väsentligt sämre skick? Lite praxis kring ämnet.
Enligt motiven till bestämmelsen är denna avsedd att tillämpas endast i sådana fall då varans skick står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter, fråga ska bedömas objektivt (se proposition 1988/89:76 sid 93).

Det finns knapert med praxis inom just detta specifika området men något vägledande kan vara fallet NJA 1998 s.792 där en bostadsrätt var sålt i befintligt skick men att det senare upptäcktes ohyra (kackerlackor) i bostadsrätten. Där ansågs lägenheten vara i väsentligt sämre skick än vad fog kunna förutsätta. En del av anledning var att det fanns lagstiftning i bostadsrättslagen som behandlade ohyra och att det var av så väsentligt intresse att ohyra inte fanns att det ansågs vara oacceptabelt även om lägenheten var såld i befintligt skick.

Ett annat fall från HD, NJA T 5778-18, så hade en person sålt en lägenhet för 7.5 miljoner kronor med klausulen i befintligt skick. Köparen hade senare märkt diverse fel i badrumsgolvet och under golvet efter en besiktning, bl.a fel på rör, tätskikt och dylikt. Köparen fick renovera om den som medförde en kostnad på 200 tusen kronor. HD resonerade att 200 tusen kronor av priset på 7.5 miljoner kronor var endast 3% av lägenhetens värde. HD förklarar vidare på följande sätt: "Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften." ... " Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta".

Man kan tolka detta som att, om bristen kan fixas för ungefär 3-5% av lägenhetens värde så är detta inte väsentligt sämre skick. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel, som t.ex att användning av lägenheten väsentligt förhindras. Det gjorde det i fallet ovan eftersom han inte kunde använda badrummet i flera månader. Detta ansågs ändå inte väsentligt fel, vilket är en fördel för dig eftersom i ditt fall rör det sig om golvet i köket som inte begränsar användningen alls.

Slutsatsen angående fel i bostadsrätt
Det som är mest vägledande är det senaste fallet, i ditt fall kan sammanfattas på följande sätt. Om det inte kostar mer än ungefär 100 000 kr (5% av lägenhetens värd) att fixa golvet så är det inte fel i bostadsrätten. Omständigheter som du påpeka, att lägenheten är byggd 1957 samt att golvet har andra skador samt synliga fläcka spelar stor roll då det ger köparen ett större ansvar att undersöka innan köpet görs.

Vad för konsekvenser kan komma att bli aktuella om det anses vara fel?
Som nämnt ovan så tror inte jag att säljaren kommer ha någon framgång i domstol. Men som ren information så kan sägas att, om fel anses föreligga så är det först prisavdrag eller avhjälpning som blir aktuella. Prisavdrag är oftast smidigast. I det beloppet inkluderas vad det kostar att avhjälpa felet, t.ex sanering, byte av golv, besiktning etc. Säljaren har dock i dessa fall en skyldighet att hålla kostnader så låga som möjligt enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Det är lättast i detta fallet att göra ett prisavdrag, dock bör säljaren presentera de fakturor och kostnader som denna har haft för att avhjälpa fuktskadorna innan man bestämmer prisavdraget.

Rekommendationer
Som sagt ovan så är praxis i dessa fall oklara. Jag kan tyvärr därför inte garantera ett riktigt svar då Högsta domstolen har inte avgjort frågan om fuktskador ännu. Men jag gav min åsikt om sannolikheten för dig att vinna ovanför. Jag rekommenderar emellertid att du och säljaren kommer fram till en kompromiss, tvistemål i tingsrätten kan vara långdragen och väldigt dyr. Det kan därför vara värt att medge att göra prisavdrag för ett rimligt belopp (men absolut inte hela) för att slippa tvistemål i domstolen.

Jag hoppas jag har kunnat besvara din frågor. Jag förstår att det kan vara otydligt, men det är på grund av att det inte finns praxis inom detta område som kan direkt avgöra din situation. Har du några fler funderingar som du inte tyckte att jag riktigt svara på så hör av dig till Binh.Tran@lawline.se.

Med vänliga hälsningar.

Binh Tran
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1222)
2020-09-16 Fel på bilen - kan man häva köpet?
2020-09-14 Fel i vara
2020-09-05 vad gäller vid fel i bostadsrätt?
2020-09-04 vad gäller vid köp mellan privatpersoner om köparen inte betalar och skadar varan?

Alla besvarade frågor (84284)