Fuktskada - dolt fel?
Vi har sålt vårt fritidshus för drygt 2 månader sedan, den 11 juni 2021. Igår skrev köparen att de upptäckt fuktskador och kräver att vi ska betala för dessa eftersom vi inte informerat om det. Vi har inte haft någon kännedom om fuktskador. Vi anlitade ett företag som gjorde en besiktning den 27 april 2021. I det protokoll som de skrev och som köparen tagit del av framkom ingen information om fuktskador. Vi tror att de uppkommit efter att de nya ägarna flyttat in i huset.
Kan de nya ägarna kräva att vi ska betala för reparationer trots att vi inte haft någon kännedom om det och besiktningsmannen inte heller uppmärksammat någon fuktskada?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Ni undrar alltså huruvida ni kan åläggas att betala för fuktskadorna som upptäckts av de nya ägarna till ert förra fritidshus.
I ert fall finns relevanta bestämmelser i jordabalken (JB).
Köparens ansvar
Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden. Även svårtillgängliga utrymmen såsom kryputrymmen under byggnaden ska undersökas (enligt NJA 1980 s 555). Vid misstanke om fel utvidgas också undersökningsplikten - exempelvis kan det finnas skäl att leta efter fuktskador om mögel upptäckts.
Säljarens ansvar
Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet blir säljaren således inte ersättningsskyldig.
Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller vad som med fog kunnat förutsättas (4:19 st 1 JB).
Dolt fel och undersökningsplikt
För att ett fel ska kunna klassificeras som ett dolt fel ska det ha funnits där vid köptillfället och inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Huruvida en fuktskada borde blivit upptäckt beror sannolikt på storleken samt om det funnits symptom som föranlett en utökad undersökningsplikt. Vidare bör här husets ålder och skick beaktas - en fuktskada torde ju exempelvis inte förväntas i ett helt nytt hus, medan risken för en sådan skada får anses högre i ett äldre hus.
Reducerad undersökningsplikt?
Något som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894). I RH 1987:3 ansågs dock det faktum att huset några år innan sanerats från husbock inte utgöra en utfästelse för att huset var fritt från sådana och undersökningsplikten ansågs i fallet inte reducerad.
Slutsats och rekommendation
Ni skriver i frågan att ni anlitat ett företag som gjort en besiktning där fuktskador inte upptäckts. Köparna har tagit del av informationen i protokollet. Med stöd i RH 1987:3 bör detta inte ensamt kunna utgöra en utfästelse om att huset är helt fritt från fuktskador. Möjligen kan en sådan besiktning ha en något reducerande verkan på köparens undersökningsplikt.
Generellt bör en fuktskada av allvarligare karaktär kunna identifieras vid en noggrann undersökning utförd av en expert. I sådant fall utgör skadan inte ett sådant dolt fel som ni som säljare ska ersätta. Om köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet åligger det alltså inte er att stå kostnaden för att åtgärda felet. Det faktum att ni tidigare utfört en besiktning kan möjligen anses reducera köparens undersökningsplikt något, men kan också anses tala för att fuktskadan uppkommit först senare.
Utan att ha tillgång till fullständig information är det svårt att kunna uttala mig närmare och jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för ytterligare vägledning. Lawlines egna jurister kan ni enkelt kontakta via hemsidan!
Vänligen,
