Frågor rörande Fel i fastighet
Goda vänner köpte 2014 en fastighet av den ägare, som i början av 90-talet som förste ägare köpte och bebyggde tomten. Priset var 2.750.000. Vid bygge av en tänkt sidobyggnad visade det sig, att del av altanbygge med pool var etablerad utanför tomtgräns, att även del av den ursprungliga gräsmattan var etablerad på parkmark, ägd av Samfälligheten i området.
Olovligen etablerad yta omfattar ca 150 m2, 15 % av total tomtareal.
Samfälligheten är villig, för att lösa problematiken, ge servitut på aktuell yta för 600,-/m2 eller 90 000. Möjlighet att köpa ges ej.
Mäklaren är lika förvånad som köparen – även han förutsåg, att den naturliga bergskant, mot vilken altan samt gräsmatta var etablerad, var tomtgräns. Mäklarens kontroll visade, att inga servitut belastade fastigheten.
Säljaren säger, att hon TRODDE tomten gick fram till bergskant och frånsäger sig ansvar.
Mäklaren säger sig inte ha haft anledning tro, att etablerade ytor inte ingick i tomten.
Köparen anser, att han inte med fog kunnat förutse att delar av den tydligt etablerade tomtytan (sammanhängande gräsmatta med övrig tomtyta samt del av anlagd altan/pool) inte hörde till tomten.
Säljaren/mäklaren avvisar deras förhandlingslösning att ersätta dem med kostnaden för servitut.
Vilka är förutsättningarna för köparen att driva frågan i en juridisk process?
Bengt Friberg
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att köparen vill rikta ett krav gentemot mäklaren i den juridiska processen. Frågor angående fel i fastighet, som din fråga rör, regleras i jordabalkens (JB) 4 kap.
Det fel som du beskriver är ett så kallat faktiskt fel. Faktiska fel regleras i 4:19 JB.
Faktiska fel
Om uppgifterna om fastighetens areal eller fysiska beskaffenhet är felaktiga eller innehåller bristfälligheter föreligger ett faktiskt fel. Faktiska fel föreligger när fastigheten avviker från vad som följer av det köpeavtalet eller från de muntliga uppgifter som säljaren (eller mäklaren) vid köpet har lämnat till köparen. Även fel som avviker från vad en köpare kan förvänta sig som normal standard för fastighetens ålder och skick är ett faktiskt fel. Vid faktiska fel har köparen rätt tillprisavdrag samt i vissa fall att häva köpet. Prisavdragets storlek skulle i ert fall vara 90.000 kr, dvs. den skada som ni har lidit.
Vad som avgör ifall säljarens uppgifter blir bindande för denne beror på hur bestämda uppgifterna är. Ett exempel är när det av uppgifter i en annons framgår att en lägenhetsyta är, låt säga, 110 kvm. Senare, under aktuell försäljning, finns det inte heller någon anledning för köparen att ifrågasätta säljarens uppgifter. När det dock sedan visar sig att lägenhetens areal endast är 95 kvm kan säljarens uppgifter i annonsen anses vara en utfästelse. I ett sådant fall blir säljaren ersättningsskyldig till köparen.
Köparen kan inte åberopa fel som hon borde ha upptäckt till följd av hennes undersökningsplikt eller som lagen stadgar (4 kap 19 st 2):
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”
Vid garantier från säljaren bortfaller i princip köparens undersökningsplikt. Övriga utsagor eller uttalanden måste bedömas mot bakgrund av vad som förekommit mellan parterna och vad köparen har kunnat iaktta. Det är därför en glidande skala från garantier ned till diffusa uppgifter, som måste bedömas i det enskilda fallet.
Mäklarens ansvar
Mäklarens uppgift är främst att förmedla fastigheter. Mäklaren kan, förutsatt skriftlig fullmakt från säljaren, sluta avtal om köp av fastigheter. I samband med försäljningen är då mäklaren behörig att lämna uppgifter om fastighetens skick, förutsatt att det är inom ramen för fullmakten. När mäklaren vidarebefordrar uppgifter från säljaren skall dessa uppgifter tillräknas säljaren. Även om säljaren instruerat mäklaren att denne inte får avge några utfästelser, men den uppgiften inte kommit till uttryck i fullmakten, blir säljaren likväl bunden av mäklarens utfästelse om köparen varit i god tro. Köparen är i god tro om han har anledning att anta att mäklaren i samband med överlåtelsen även får lämna uppgifter om fastighetens skick.
Det problematiska är att en annons som anger en boarea kan betraktas som allmänt hållen information. Följande är taget från http://www.alltomjuridik.se/fastighetsbeskrivningen-angav-fel-boarea-koparna-utan-ersattning/ och är en sammanfattning av en relativt ny hovrättsdom. Domen gäller boyta, och inte som i ert fall tomtyta – men den här ändå relevans för er.
I målet ansåg Luleå tingsrätt att uppgifterna i fastighetsbeskrivningen var att se som just allmänna upplysningar, inte som någon garanti och inte heller något avtalsvillkor eftersom fastighetsbeskrivningen inte varit en bilaga till köpekontraktet. Var tomtbeskrivningen en bilaga till ert köpekontrakt får man alltså tolka domen motsatsvis och att det i sådana fall blir tal om en utfästelse från mäklaren / säljaren till köparen.
Att notera är även att säljaren i fallet inte heller muntligen, eller på annat sätt, uppgett att ytan skulle vara 135 kvm – har mäklaren / säljaren i ert fall lämnat specifika uppgifter kan man även här tolka in att det finns en möjlighet att vinna framgång vid talan i domstol. Däremot tåls det att sägas att det är svårt att bevisa vad som avtalats muntligen om ena partern (mäklaren) påstår att någon sådan utfästelse inte lämnas. I sådant fall är det upp till Er att bevisa att det har lämnats en utfälstelse angående tomtytan.
Vad innebär detta i praktiken?
Utgångspunkten är att köparen har en väldigt långtgående undersökningsplikt. Endast tydliga utfästelser och garantier gör att köparen kan åberopa fel i fastigheten vid avvikelser från dessa.”Huset är välbyggt”, ”vattnet smakar gott” eller ”snickaren gjorde ett gediget arbete” torde vara alltför vaga och diffusa lovord för att kunna utgöra sådana garantier som fråntar köparen undersökningsplikten. Att däremot säga ”Det finns inga fuktskador i källaren”, ”Takpannorna läcker inte” eller ”tomtarealen sträcker sig till bergskanten alternativt en tydlig angivelse av tomtarealen” skulle däremot kunna ses som så pass tydliga att de utgör garantier.
För att kunna göra en bedömning ifall uppgifterna ni har fått är att anse som en utfästelse behöver vi mer information. Genom vår tjänst lawline consulting kan vi utreda om uppgifterna sammantaget ska anses utgöra en utfästelse. Lawline consultning kan även hjälpa dig utforma rättsliga påföljder så som prisnedsättning. Ifall detta är intressant, kommer de ge dig en offert som du kan tacka ja eller nej till efter initialt samtal. Hör i så fall av dig till mig.Om någonting var oklart i mitt svar i övrigt eller om du undrar över något annat är du välkommen att höra av dig till mig på fredrik.holst@lawline.se
Med vänliga hälsningar,
