Fråga om lossnade klinkerplattor kan utgöra dolt fel i fastighet och om säljaren ska ansvara för felet.
Hej för fyra och ett halvt år sedan renoverade jag mitt dåvarande hus och använde då bla en auktoriserad kakel firma till bla hall, badrumm mm. Två år senare sålde jag villan. Nu två och ett halv år senare hör köparen av sig att några klinkerplatta i hallen verkar sitta lösa och att kakelfogen på något ställe släppt. Jag hänvisade då till kakelfirman men dom krävde då fakturan. Pga separation och flytt har jag tappat bort fakturan. Nu i stället vill köparen ha detta som ett dolt fel. Att en kakelplatta släpper efter två och ett halvt år kan väl inte vara ett dolt fel?
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår i mitt svar från att din fråga handlar om att du sålt en fastighet (och alltså inte en bostadsrätt). Därmed är det främst jordabalken (JB) som är aktuell.
Vid försäljning av en fastighet har köparen en så kallad absolut undersökningsplikt. Denna följer av JB 4:19 2 stycket och innebär att säljaren inte kan hållas ansvarig för sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad. Denna regel stadgar en typ av ansvarsfördelning som innebär att säljaren ansvarar endast för så kallade dolda fel, medan säljaren inte kan göras ansvarig för icke-dolda fel. Detta innebär således att om den lossnade kakelplattan utgör ett dolt fel, kan du som säljare bli ansvarig för felet på så sätt att köparen kan kräva till exempel prisavdrag av dig.
Jag ska i det följande redogöra för hur bedömningen går till vad avser frågan om dolt fel föreligger.
Bedömningen av huruvida dolt fel föreligger
Den relevanta bestämmelsen här är JB 4:19. Denna bestämmelse tar upp två typer av fel. Den ena typen handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från avtalet. Detta innebär att om fastigheten vid köparens tillträde avviker från vad som framgår av avtalet föreligger ett fel i avtalet. I denna situation är det dock snarare den andra typen av fel som är relevant. Den andra typen handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Föreligger ett fel?
Det första man måste göra är således att fråga sig om ett fel faktiskt föreligger eller inte. I ditt fall handlar det om flera klinkerplattor som lossnat och att en del av kakelfogen släppt. Här måste man fråga sig om detta fel med klinkerplattorna gör att fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta om den. Detta innebär i sig att köparen ska kunna förvänta sig en "normal standard" på fastigheten. Detta begrepp är svårt att närmare definiera och avgörs i domstolen från fall till fall med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. Hänsyn tas då bland annat till fastighetens ålder och skick vid köpetillfället.
En utgångspunkt är att bedömningen görs utifrån vad som är normal teknisk livslängd för den byggnadsdel som feltvisten gäller. I detta fall handlar det om en förhållandevis ny renovering med klinkerplattor. Jag vet personligen inget om den normala livslängden på denna typ av konstruktion, men jag misstänker att plattorna lossnat betydligt tidigare än vad som normalt kan förväntas.
Det krävs även att felet i fastigheten är något som sänker marknadsvärdet på fastigheten, på så sätt att felet inte får vara närmast obetydligt.
Sammantaget är det svårt för mig att veta om de lossnade plattorna i fråga utgör en tillräcklig avvikelse från vad säljaren med fog kan förvänta sig. Jag kan därför inte helt säkert avgöra om ett fel i rättslig mening föreligger. Dock är min uppfattning att det i detta fall mycket sannolikt kan föreligga ett fel, med hänsyn till att klinkerplattorna förmodligen borde hållit längre och att det förmodligen är ett fel som sänker priset på fastigheten.
Är felet relevant?
Om man kommit fram till att ett fel faktiskt föreligger går bedömningen vidare in på nästa steg. Detta steg handlar om huruvida felet är relevant eller inte. Med detta menas att man ställer sig frågan om felet är ett sådant som köparen borde ha upptäckt eller om det rör sig om ett så kallat dolt fel. Om köparen borde ha upptäckt felet, är felet irrelevant på så sätt att köparen inte kan göra några påföljder gällande gentemot säljaren. Är felet dolt, är det också ett relevant fel på så sätt att köparen då kan göra gällande vissa påföljder gentemot säljaren.
I denna delfråga är det utsträckningen av köparens så kallade undersökningsplikt som är relevant. Här måste man fråga sig om köparen borde ha upptäckt felet med klinkerplattorna innan köpet. I detta fall är det svårt för mig att bedöma om köparen borde ha upptäckt felet med klinkerplattorna eller inte. Det som är avgörande är framför allt om felet var märkbart eller inte. Som riktlinje kan sägas att om felet inte alls hade kunnat upptäckas vid en hyfsat bra undersökning är felet dolt. Det kan till exempel vara så att felet med klinkerplattorna inte alls var märkbart vid tiden för köpet, för att felet inte ens börjat visa sig ännu. I så fall är felet dolt. Det som skulle kunna göra att felet inte är dolt är om plattorna redan då satt märkbart lösa och att detta borde ha upptäckts av köparen.
Sammanfattning
Det är som sagt omöjligt för mig att utifrån omständigheterna avgöra om ett dolt fel faktiskt föreligger. Jag har dock redogjort de relevanta delarna av den bedömning som görs när man utreder om det föreligger ett fel och om felet i så fall är att anse som dolt. På så sätt kan du skapa dig en bättre uppfattning om situationen. Detta är viktigt vad gäller frågan om du ska medge eller bestrida köparens eventuella krav på ersättning.
Övrigt
Det bör även nämnas att det inte nödvändigtvis bara är du som ska ansvara om ett dolt fel föreligger. Jag förstår det som att du som privatperson har köpt en renovering av ett företag och att detta företag mycket sannolikt har gjort ett undermåligt och bristande arbete. Därmed kan konsumenttjänstlagen (KtjL) aktualiseras, eftersom du som privatperson har köpt renoveringen i form av en tjänst av en näringsidkare.
Enligt KtjL 4 § ska en tjänst som en privat konsument köper vara fackmässig. Enligt 9 § föreligger ett fel i tjänsten bland annat om den inte är fackmässigt utförd och om den avviker från vad som avtalats. Det är återigen omöjligt för mig att ge något klart svar på om den renovering du köpt är felaktig. Detta avgörs av domstolen med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. Det avgörande skulle dock kunna vara om det till exempel stod i avtalet att renoveringen ska hålla en viss tid, eller att renoveringen faktiskt är undermåligt utförd (och alltså inte fackmässig).
Vad gäller reklamationsrätten följer av KtjL 17 § att man som konsument har rätt att inom 10 år åberopa fel i en tjänst som utförts på exempelvis byggnader. Dock måste man reklamera inom skälig tid från det att man märkt eller borde ha märkt felet. Detta innebär att om du kan och vill reklamera eventuellt fel i renoveringen hos företaget måste du göra detta helst inom två månader från och med att du nu fick vetskap om felet.
Jag hoppas att mitt svar är belysande. Som du märkt är flera aspekter av din situation svårbedömda och öppna för olika slutsatser. Jag hoppas dock att du fått viss vägledning som kan hjälpa dig att utvärdera just ditt fall. Tveka inte att ställa följdfrågor angående mitt svar om det finns oklarheter. Detta kan du göra på mail till Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
