förhandsavtal nyproduktion bostadsrätt

Question

Hej,

Jag köpte en bostadsrätt April 2018 genom att skriva ett förhandsavtal med inflyttt under Q2 2018.Det blev ganska omgående flyttat till Q3 2018.När det närmades inflyta så skulle vi skriva ett upplåtelseavtal och då hade inflyttning förskjutits ytterligare så på det avtalet var influten 14/12 2018. Nu när det är dags att flytta in så meddelar de att influten blir 15/2 2019.Jag sålde mitt hus årsskiftet 2017/2018 och flyttade in i ett temporärt boende men måste nu flytta ytterligare en gång då jag inte får bo kvar i lägenheten.

Vad har jag för möjlighet att hoppa av ?

Vilka krav kan jag ställa om jag fullföljer kontraktet?

Answer 1

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

När man köper nyproduktion skriver man bokningsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal. Jag tolkar din fråga som att du har tecknat ett förhandsavtal men inte har tecknat upplåtelseavtal än.

Förhandsavtal

Ett förhandsavtal undertecknas innan bostadsrätten är färdigbyggd. Förhandsavtalet måste vara skriftligt och tecknas med föreningen även om det är byggföretaget som tillhandahåller avtalet. Avtalet är bindande och kan vara förenade med vissa skyldigheter. Vid avtalsbrott kan du komma att krävas på skadestånd, exempelvis för kostnader som bostadsrättsföreningen haft för annonsering och visning samt den mellanskillnad som uppstår mellan vad föreningen kan få av en ny innehavare i jämförelse med vad den skulle ha fått av dig. Observera att din ersättningsskyldighet inte är begränsad till det förskott som du betalt i samband med att du skrev förhandsavtalet. Med ett förhandsavtal följer dock inte enbart skyldigheter, utan även vissa rättigheter b.la. om att en bostadsrätt ska upplåtas inom den avtalade tiden.

Bestämmelser beträffande uppsägning som grundar sig i en försenad upplåtelse regleras i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Vidare finns bestämmelser om rätt till ersättning i 5 kap. 9 § bostadsrättslagen. Vad som dock problematiskt i sammanhanget är dels att förhandavtalet inte anger en skarp tidpunkt om när ett tillträde ska ske, samt att bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen stadgar att en exempelvis försening ska bero på en försummelse från föreningen och att dröjsmålet ska vara oskäligt. Detta innebär att anledningen till förseningen ska ligga under föreningens ansvar (försummelse) och att förseningen ska vara oskälig (i bestämmelsen 5 kap. 8 § bostadsrättslagen anges detta med orden "inte sker inom en skälig tid efter den beräknade tidpunkten för överlåtelsen").

För att ett förhandsavtal ska anses giltigt till formen ska det uppfylla de krav som uppställs i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett oriktigt upprättat förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen anses som ogiltigt.

I förarbetena till lagen anges: bland de uppgifter som ska finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 8 § första stycket 2. (prop. 1990/91:92 s. 183). Vidare anges följande i kommentaren till bostadsrättslagen: upplåtelsetidpunkten ska anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor. (Bob Nilsson Hjorth och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, version den 1 mars 2017, 5u, se kommentar till 5 kap 3 § bostadsrättslagen).

I propositionen till bostadsrättslagen uttalas att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten (se prop. 1990/91:92 s. 187). Orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Uttrycket "skälig tid" ska enligt samma proposition tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. Det går alltså inte att uttala någon konkret tid för att förhandstecknaren ska få frånträda förhandsavtalet. En förhandstecknare ska dock, som framgått av uttalandena i propositionen, inte behöva tåla en alltför stor avvikelse från avtalad tidpunkt för tillträdet.

Du har i din fråga angett att upplåtelsen och tiden för tillträdet skulle vara under Q2 2018 även om tiden mellan upplåtelsen och tillträdet brukar skilja sig, brukar det vanligtvis vara en tid om tre till sex månader från att upplåtelseavtalet tecknats. Jag kan inte bedöma exakt hur många månader det handlar om i ditt fall men om det är mer än sex månader ökar dina möjligheter att häva avtalet. Om datumet som du nu har fått (15/2 2019) är preliminärt kan det dessutom innebära att det flyttas fram ytterligare.

Det finns nu en tingsrättsdom som pekar på ett att ett förenat upplåtelseavtal såväl som tillträde till bostaden kan ge köparen möjlighet att häva hela köpet. I fallet tas upp vad som utgör skälig tid, något som är odefinierat i lagen i dagsläget, det anges att skälig tid är 6 - 10 veckor och att tillträde lång tid efter vad som ursprungligen avtalats utgör avtalsbrott. Jag vill dock poängtera att en tingsrättsdom inte är praxis och att den här domen kan komma att ändras i högre instanser.

Du kan du ha möjligheter att häva hela köpet men rättsläget är i dagsläget oklart. Om du häver avtalet finns risk att du blir skadeståndsskyldig för kontraktsbrott. Jag rekommenderar att du istället frånträder avtalet efter uppsägning, detta har du rätt till när "upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen." (bostadsrättslagen 5 kap 8 § 1 st. 2 p.)

Du har i vart fall rätt till kompensation för dina ökade kostnader till följd av det försenade tillträdet. Du kan då kräva ersättning från din avtalspart för din flytt och hyreskostnader som orsakats av deras avtalsbrott enligt bostadsrättslagens 5 kap 9 §.

Det enklaste sättet att gå vidare är att avsända ett meddelande till byggherren och bostadsrättsföreningen där du anger att du har för avsikt att säga upp avtalet med hänvisning till bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Om du har för avsikt att kräva det belopp du hittills betalat åter, enligt 5 kap. 9 § bostadsrättslagen, bör du även ange detta i din skrivelse. Du ska även ange om du lidit annan skada (flyttkostnader och hyreskostnader m.m.) som du anser att byggherren och bostadsrättsföreningen är ersättningsskyldiga för. Om det är så att ni inte når någon uppgörelse i frågan måste du dessvärre ansöka om stämning för att kunna få saken prövad i domstol, och därmed möjlighet att få tillbaka de pengar du lagt ut eller ersättning för de kostnader som du kan ha haft. Är det så att du inte kräver ersättning för några som helst kostnader och inte önskar det belopp du erlagt åter, utan enbart ett krav om att få frånträda avtalet, kan du meddela byggherren och bostadsrättsföreningen detta. Därefter får de avgöra om de vill gå vidare med ärendet, då får de inleda en process om detta.

Om du skulle behöva hjälp med att tolka ditt avtal, upprätta en uppsägning av gällande förhandsavtal eller med att föra talan mot bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister.

Jag kommer att ringa dig fredag den 14/12 kl ca kl 16:00.

Om tiden inte passar eller om du har någon fråga angående mitt svar kan du mejla mig, [e-mail]

Vänligen