Feldragen el - dolt fel?

Question

Har köpt ett hus där badrummet totalrenoverades för 5 år sedan. Skulle byta en elinstallation och då upptäckte elektrikern att all el till badrummet (ny golvvärme, belysning, mm) var ojordad, kablarna låg lösa i väggen och dessutom skarvade med tejp inne i isoleringen. All el behöver bytas ut och antagligen måste vi ta ner kakel för att komma åt fler ställen där elen kan ha blivit skarvad. Jag tror att detta är att räkna som "dolt fel"? Skall säljaren betala för arbetet eller sätter man ner köpeskillingen? Hur går det i så fall till?

Answer 1

Hej!

Definitionen av ett dolt fel är:
- något du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;- något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Eftersom badrummet är så nyligen renoverat anser jag att ni bör ha kunnat räkna med att elen skulle vara jordad. Vi kan därmed konstatera att fastigheten har avvikit från vad ni som köpare kunnat förutsätta. 

Frågan blir då om ni som köpare borde ha upptäckt detta fel vid en noggrann undersökning. Köparens undersökningsplikt vid fastighetsförvärv är tämligen långtgående och återfinns i 4 kap 19 § Jordabalken (här). Det är vanligt att ta hjälp av en besiktningsman vid dessa undersökningar. Köparen kan dock ändå bli ansvarig gentemot säljaren för fel som besiktningsmannen på grund av slarv missat, om han borde ha upptäckt det. Om besiktningsmannen lämnat upplysningar i protokollet om små felaktigheter kan detta utöka undersökningsplikten. Utifrån de förutsättningar som du nämner så anser jag inte att detta fel omfattas av er undersökningsplikt och det kan därmed utgöra ett dolt fel. Om dolt fel skulle anses föreligga har ni rätt till nedsättning av köpeskillingen. Nedsättningen ska motsvara vad huset skulle ha kostat om felet var känt vid försäljningstidpunkten. Om ni och säljaren kommer överens kan ni även lösa det genom att säljaren står för arbetet. Att säljare och köpare kommer överens om en lösning är självfallet alltid att föredra, men om ni inte kan göra det så kan ni väcka talan mot säljaren i domstol och kräva ersättning för det dolda felet.

Tänk på att det finns en tidsfrist för reklamation som stadgas i 4 kap 19a § Jordabalken, som anger att reklamationen måste ha inkommit i "skälig tid". Detta bedöms från fall till fall och det kan därför vara bra att göra det snarast. Ur bevissynpunkt görs detta helst via rekommenderat brev, mejl eller dylikt. 

Hoppas det besvarar era frågor. 

Med vänlig hälsning,