Felaktigt installerad fläkt i bostadsrätten – kan köparen reklamera?
Frågar för min tjejs räkning. Hon sålde för 1,5 år sedan en bostadsrätt där köparen nu kommer till henne och kräver att hon måste köpa en ny spisfläkt åt dem. Detta pga att de fått nedslag vid en OVK-besiktning på nuvarande fläkt. Köparen hänvisar till sin rätt att reklamera fel under 2 års tid efter köpet. Bakgrunden är att tjejen renoverade sitt kök kort innan försäljningen och tydligen har den fläkt hon köpte installerats felaktigt och anslutits till det centrala ventilationssystemet vilket inte är tillåtet då den är motordriven. Min tjej har erbjudit sig att köpa en ny fläkt som inte är motordriven och även se till att den installeras. Köparen är dock inte nöjd med den fläkt hon erbjudit sig att köpa, en standardfläkt i dessa lägenheter. Istället kräver de att hon ska köpa en fläkt som kostar dubbelt så mycket för att bättre designmässigt matcha den fläkt som sitter monterad i nuläget. Vad är det som gäller här med köparens undersökningsplikt kontra köparens rätt att reklamera fel efter att köpet genomförts? Som vi förstått gäller rätt att reklamera endast fel som inte kunde upptäckts av köparen vid visning av lägenheten innan köpet ägde rum. Dvs dolda fel som mögel under golv, fuktskador bakom väggar osv. I det här fallet handlar det om en fläkt köparen hade möjlighet att både prova och även ifrågasätta om den är korrekt installerad när de märker att den är motordriven. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga är det viktigt att skilja mellan (1) vad som i köprättslig mening är ett fel, (2) huruvida felet reklamerats inom rätt tid och, om svaret på båda frågorna varit ja, (3) vilka påföljder som isåfall kan göras gällande.
Värt att framhäva är att en bostadsrätt i juridisk mening är att betrakta som lös egendom, alltså inte fast egendom. Av detta följer att det är köplagen (hädanefter ”KöpL”) och inte jordabalkens regler som är relevanta att beakta. Detta får, vilket framgår nedan, betydelse för bedömningen.
Är den felinstallerade fläkten att betrakta som ett köprättsligt fel?
Angående den första frågan – huruvida det föreligger ett köprättsligt fel – bör man alltid i första hand kolla på avtalet och vad som sagts under förhandlingarna. Beroende på vad som avtalats kan bedömningen av vad som utgör ett fel bero mycket på fall till fall. Intressant är dock att en situation nästan identisk med den du beskriver tagits upp i den juridiska litteraturen. Det har då påståtts att om köksfläkten inte är godkänd kan köparen vanligtvis hävda att det finns ett fel i bostadsrätten, detta eftersom en köpare normalt sett ska kunna utgå från att samtliga åtgärder som utförts i bostadsrätten utförts med bostadsrättsföreningens godkännande (jfr 17 § KöpL). Samtidigt har det betonats att kostnaden att byta ut fläkten ofta är obetydlig i förhållande till köpeskillingens storlek vilket då kan medföra att det ändå inte rör sig om ett fel. Exakt vart gränsen skulle gå för att kostnaden ska betraktas som obetydlig finner jag inget närmare svar på men detta torde i vart fall kunna fungera som ett argument för att det inte rört sig om ett fel.
Angående din egna bedömning: Det är sannolikt att det du läst tidigare om dolda fel är baserat på jordabalkens regler och inte KöpL. Jordabalkens regler ställer nämligen högre krav på köparens undersökningsplikt i jämförelse med KöpL. Eftersom det är KöpL och inte jordabalken som är tillämplig vid köp av bostadsrätt är det du läst om dolda fel för fastigheter inte nödvändigtvis relevant även för bostadsrätter.
Har köparen enligt KöpL reklamerat för sent?
Av 32 § KöpL framgår att köparen inte får åberopa ett fel om han eller hon inte reklamerat felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Som lagtexten indikerar kan reklamationsfristen då variera från fall till fall. Av bestämmelsens andra stycke framgår emellertid en form av yttersta frist då det stadgas att att om köparen inte reklamerat felet inom två år från det att han eller hon tillträtt bostadsrätten går rätten att åberopa felet förlorad (om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse). Viktigt att observera är att det faktum att köparen reklamerar inom två årsfristen inte per automatik innebär att han eller hon reklamerat inom skälig tid utan istället fungerar två årsfristen som en form av ytterst frist som, när den passerats, aldrig kan betraktas som skälig.
När man ska ta ställning till huruvida köparen på grund av reklamationsfristen är förhindrad att åberopa felet gör man en tvåstegsprövning. Det första steget går ut på att utreda vid vilken punkt köparen antingen insett eller borde ha insett att det funnits ett fel. För att fastställa denna punkt kan man se till 31 § KöpL där det framgår att köparen efter tillträdet har en skyldighet att så snart omständigheterna medger det undersöka bostadsrätten i enlighet med god affärssed. Sannolikt kan man, enligt min bedömning, inte anse att det i kravet om god affärsed ställs ett krav att en privatperson ska undersöka om fläkten installerats i enlighet med bostadsrättsföreningens krav direkt när han eller hon flyttat in. Det andra steget blir att utreda hur lång tid som kan gå efter denna punkt för att reklamationen ska anses ha gjorts inom skälig tid. Svaret på denna fråga varierar mycket beroende på omständigheterna. Översiktligt kan man ta med sig att hårdare krav ställs på en näringsidkare i jämförelse med en privatperson. Vidare gäller generellt sätt en kortare reklamationsfrist för enklare fel och en längre reklamationsfrist för mer svårupptäckta fel. I rättsfallet NJA 2008 s 1158 rörde dig som en tvist mellan privatpersoner beträffande fel i fastighet och här ansåg Högsta domstolen att en reklamtion efter 4,5 månader hade gjorts inom skälig tid. Rättsfallet skulle kunna ge ledning för vad som gäller i ditt fall men då fallet rörde en fastighet och inte en bostadsrätt behöver så inte nödvändigtvis vara fallet.
Har köparen rätt att kräva en designmässigt bättre fläkt?
Om man ovan kommit fram till att det rört sig om ett köprättsligt fel samt att felet reklamerats inom skälig tid har köparen rätt att göra gällande vissa påföljder mot säljaren. I detta fall framgår det att din tjej erbjudit sig att avhjälpa felet vilket är en av de påföljder som en köpare kan göra gällande (se 34 § KöpL). Frågan blir då vilka krav köparen kan ställa på avhjälpandet, dvs om köparen kan kräva att din tjej står för en designmässigt bättre fläkt än den som din tjej erbjudit sig att köpa. Det torde stå klart att säljaren inte kan kräva detta. Att ett fel ska avhjälpas innebär nämligen att felet ska avlägsnas. Förutsatt att din tjej erbjudit sig att betala och installera en fläkt som hade godkänts av bostadsrätten har hon också erbjudit sig att avlägsna felet, köparen kan då inte ställa krav som går utöver detta. En lämplig lösning på det hela hade dock kunna vara att din tjej går med på att köpa och installera den designmässigt bättre fläkten förutsatt att säljaren går med på att betala mellanskillnaden. På detta sätt blir förhoppningsvis båda parterna relativt nöjda.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Om det kvarstår några frågor är du välkommen att antingen åter höra av dig till oss på Lawline eller rikta din fråga till mig personligen, om du väljer det senare kan du nå mig på Hugo.Clemedtson@Lawline.se.
