Felaktig avgift på bostadsrätt

2020-11-02 i Köplagen
FRÅGA
Hej,Jag har köpt en bostadsrätt där säljaren angivit en felaktig avgift ( 9% lägre än den verkliga ) till mäklaren och därmed mig. Den felaktiga avgiften har varit med hela vägen från utannonseringen av lägenheten, vilket lett till attraktivare budgivning för säljaren, samt sedan en chock för mig som köpare då första hyresavin kom.Jag har nu en både dyrare månadskostnad samt en mindre attraktiv lägenhet än jag skrivit kontrakt på.Vad kan man lagmässigt begära för kompensation/rättning vid denna typ av bedrägeri/kontraktsbrott? Inga avgiftshöjningar har förekommit i närtid till detta ärende.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar vilka rättigheter du har då du köpt en bostadsrätt med en felaktigt angiven avgift. För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av regleringar i köplagen (köpL) och brottsbalken (BrB)

Eftersom en bostadsrätt inte är fast egendom är de vanliga reglerna om köp av fast egendom inte tillämpliga i ditt fall. Istället räknas bostadsrätten som lös egendom vilket gör att köplagen tillämpas, köplagen är dispositiv vilket innebär att den gäller om ni inte avtalat om något annat ( och 3 § KöpL).

Först måste man utreda om det föreligger något fel i bostadsrätten, vilket inte är helt enkelt då bedömningen görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Men generellt kan man säga att det enligt köplagen föreligger ett fel om bostadsrätten avviker från vad ni har avtalat om (17 § KöpL). I det här fallet talar det för att ett fel föreligger. Men det är svårt för mig att göra någon bedömning då jag inte kan ta del av alla omständigheter.

Fel föreligger också om säljaren före köpet har lämnat uppgifter som inte stämmer överens med varan och som kan antas ha inverkat på köpet (18§ KöpL). Uppgifterna ska då röra varans användning eller egenskaper, exempelvis en angivelse om en avgift. Detta undantag gäller dock inte om säljaren har underrättat köparen om de felaktiga uppgifterna på ett tydligt sätt (18 § tredje stycket KöpL).

Om det i avtalet inte finns någon klausul om undersökningsplikt så gäller 20 § KöpL. Där man kan läsa att en köpare inte får åberopa ett fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Vad man som köpare kan antas känna till beror lite på omständigheterna. Oftast så handlar det om vad man kan kräva att en normalt uppmärksam köpare skulle ha upptäckt om denne köpte en liknande bostadsrätt. Jag kan tyvärr inte ge något definitivt svar på vad en normal köpare skulle ha upptäckt eller inte upptäckt.

Men som köpare bör man ha skäl att lita på säljare och mäklare i fråga om avgiften. En domstol kan dock vid en helhetsbedömning anse något annat beroende på situationen.

Så hur tar man det vidare?
Det är väldigt viktigt att man reklamerar felet till säljaren så fort som möjligt. Reklamationen ska göras inom skälig tid (32 § KöpL) från det att felet märktes eller borde ha märkts. Hur lång reklamationsfrist man har baseras på praxis, men det kan variera kraftigt beroende på vilket typ av fel det rör sig om. I ditt fall bör fristen ha börjat löpa direkt när du mottog den första uppmaningen om att betala avgiften, det var ju då du märkte eller borde ha märkt att den avvek från vad ni avtalat. Har man inte reklamerat eller inte gjort så inom rätt tidsram, har man ingen rätt att begära någon påföljd.

Den påföljd som enligt min åsikt skulle kunna bli aktuell är att du begär ett prisavdrag (37 § KöpL) om det visar sig att avgiften är att anses som ett fel. Vilken storlek du skulle kunna få på prisavdraget är svårt för mig att yttra mig om, men avdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset motsvarar förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Dvs om varan var värd 15 % mindre än avtalat är det bara så mycket du kan få i prisavdrag.

Du kan även ha rätt till att häva köpet (39§ KöpL). En hävning kräver dock att felet är av väsentlig betydelse för dig och att säljaren insåg att så var fallet. Det framgår inte i din fråga hur mycket det handlar om, i de fall att du och säljaren inte kommer överens blir det i slutändan en domstol som kommer bedöma om felet är av väsentlig betydelse eller inte. Men det kan tänkas att om de 9 % som framgår i frågan är av substantiellt värde så borde väsentlighetskravet vara uppfyllt, speciellt om du planerar att bo där under en längre tid. En ringa summa på 500kr mer i månaden är ändå 6000kr/år vilket resulterar i 60 000kr under en tioårstid.
Det finns också ett krav på att du måste meddela säljaren inom en skälig tid att du tänker häva köpet (39§ andra stycket KöpL). Om säljaren däremot varit medveten om att hen har lämnat en felaktig uppgift och gjort så i strid med tro och heder, faller din skyldighet att meddela bort (39 § andra stycket KöpL).

För att bedrägeri (9 kap 1§ BrB) ska vara aktuellt krävs att ett antal rekvisit är uppfyllda för att ett brott ska föreligga:

Säljaren måste vilseleda dig, dvs säljarens agerande måste göra att du befinner dig i en felaktig tro. Dvs du tror att du köper en bostadsrätt för ett visst värde.

Säljaren måste genom sin gärning orsaka en disposition, dvs du betalar för vad du tror är bostadsrättens fulla värde.

Det måste ske en förmögenhetsöverföring, vilken medför en ekonomisk skada för dig och en ekonomisk vinning för gärningsmannen. Om det här rekvisitet är uppfyllt vågar jag inte uttala mig om då jag inte har kännedom om alla omständigheter kring köpet. Det skulle kunna argumenteras att de andra intresserade köparna hade varit intresserade av att buda på bostadsrätten även om avgiften varit högre och att den felaktiga avgiften därför inte varit någon ekonomisk vinning för säljaren. Om man vill göra en polisanmälan så görs detta enklast via 114 14 eller på närmsta polisstation, om man vill läsa på lite om hur det går till hänvisar jag till polisens hemsida. Vad en utgång blir på en polisanmälan kan jag tyvärr inte svara på då de kommer att göra sin egen bedömning av fallet.

Återigen vill jag bara betona att köplagen är dispositiv, dvs om ni i avtalet har avtalat om någon annan behandling av frågor om fel så är det den överenskommelsen som gäller.

Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Om du vill ha hjälp med att ta frågan vidare, skulle jag vilja rekommendera Lawlines juristbyrå!


Med vänlig hälsning

Klara Zethraeus
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1263)
2020-11-26 Vad kan köparen kräva vid fel i vara - privatpersoner?
2020-11-22 Har företag en rätt att företa omleverans eller avhjälpande innan hävning?
2020-11-22 När kan det röra sig om dolda fel?
2020-11-20 När ska betalning ske för ett köp?

Alla besvarade frågor (86527)