Fel i gammal byggnad
Hej!
Jag har fått en reklamation på en fastighet med stor tomt som jag sålde för 625.000 kr för två år sedan. I reklamationen framgår att man vid renovering av bostadshuset upptäckt hussvamp och bristfälliga elinstallationer. Nu är det så att torpet i fråga är rejält gammalt, byggt på 1880-talet, och jag undrar om det verkligen kan vara så att köparen under sådana omständigheter kan ha skälig grund för sin hävdan. Till saken hör också att köparen inte såg till att en professionell överlåtelsebesiktning av fastigheten genomfördes vid köpet; i köpekontraktet heter det också att "köparen förklarar sig nöjd med den undersökning denne gjort av fastigheten inför köpet och begär inte villkor om ytterligare besiktning". Hur stor anledning har jag egentligen att oroa mig för kommande apropåer från säljaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Så som jag förstår din fråga undrar du om du kan drabbas av några anspråk från köparen av din fastighet på grund av att de har upptäckt hussvamp och elfel vid en renovering. Svaret på din fråga går att hitta i jordabalkens (JB) fjärde kapitel.
Det första vi måste reda ut är om felen som reklamerats är sådana som köparen bort upptäcka vid sin besiktning eller om det rör sig om s.k. dolda fel. Om vi kommer fram till att det rör sig om dolda fel behandlas därefter jordabalkens regler om reklamation och påföljder.
Generellt om dolda fel
Enligt JB 4 kap. 19 § är en fastighet felaktig om den avviker från avtalet eller vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt JB 4 kap. 19 § andra stycket så kan en köpare inte åberopa en avvikelse som fel, om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Detta innebär alltså att om köparen borde upptäckt felet innan köpet så kan köparen inte göra gällande felet mot dig. Ett fel som ej kunnat upptäckas kallas för ett dolt fel och sådana fel ansvarar säljaren för.
Hur avgör man då om ett fel är ett dolt fel? JB 4 kap. 19 § andra stycket ger oss vissa ledtrådar. Där sägs att köparen ska anpassa omfattningen av sin undersökning baserat på den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Torpet på fastigheten är byggt på 1880-talet och är alltså 140 år gammalt. Vilka fel bör en köpare kunna räkna med finns i en 140 år gammal byggnad? I ett rättsfall från en hovrätt ansågs rötskador och insektsangrepp inte vara fel i en 170 år gammal byggnad (RH 1997:22).
Enligt JB 4 kap. 19 § andra stycket ska vi även beakta omständigheter vid köpet. Hit kan saker som köpeskillingen och vad som är sagt mellan köpare och säljare räknas in. Du säger att du sålde fastigheten för 625 000 kr. Detta låter enligt mig som relativt billigt vilket innebär att köparens undersökningsplikt kan öka något. Om detta är normalpriset för en jämförlig fastighet i ditt område påverkas inte köparens undersökningsplikt av priset.
Du nämner även en bestämmelse som tagits in i avtalet. Enligt min tolkning betyder denna bestämmelse ingenting mer än att köparen bekräftar att han gjort den undersökning som han anser erforderlig och därvid inte upptäckt några fel. Bestämmelsen säger ingenting om huruvida det finns fel som borde upptäckts vid en sådan undersökning som varit påkallad på grund av det jag nämnt tidigare.
Är hussvampen ett dolt fel?
Vi har alltså slagit fast att köparen har en ganska bred undersökningsplikt eftersom torpet är väldigt gammalt. Beroende på husets konstruktion kan här olika saker bli relevanta. Dock vet jag att äldre hus ofta saknar grundisolering mot stenfoten eller mot sockeln vilket innebär att fukt kan sugas upp därifrån och på det viset skapa en gynnsam tillväxtmiljö för hussvamp. Detta är något som en köpare av ett gammalt hus förväntas känna till och därför förväntas kontrollera (som du märker är kraven på köparen höga). Om detta är orsaken till svampen är svampen definitivt inte ett dolt fel.
Svampen kan även bero på många andra saker. Bedömningen av huruvida svampen är ett dolt fel påverkas av var i huset svampen sitter och hur den delen av huset är konstruerad. Det blir därvör vanskligt för mig att uttala mig mer än vad jag redan gjort. Rent generellt kan dock sägas att om man behövt bryta upp väggar eller göra andra mer ingripande åtgärder för att upptäcka svampen vid köpetillfället så lutar det mot att svampen utgör ett dolt fel.
Är de bristfälliga installationerna ett dolt fel?
Samma vanskligheter uppstår vid denna bedömning som vid den rörande hussvampen. Svaret beror till stor del på hur gamla elinstallationerna är och om det funnits synliga fel då köparen besiktigade huset. Om köparen inte frågat eller inte tagit reda på hur gamla installationerna är står han själv risken för detta. Ju nyare elinstallationerna är desto mer talar det för att de utgör ett dolt fel.
Vad händer om felen är dolda fel?
Om felen anses vara dolda så kommer frågan om köparen reklamerat i rätt tid. Enligt JB 4 kap. 19 a § måste köparen reklamera inom skälig tid från det han upptäckt eller bort upptäcka felet. Det är svårt att ge konkret vägledning i ditt fall då jag inte vet omständigheterna men jag kan upplysa om att Högsta domstolen relativt nyligen ansåg att det var acceptabelt att köparen reklamerade fyra och en halv månad efter han bort upptäcka felet (NJA 2008 s. 1158).
Om felen utgör dolda fel och köparen har reklamerat i rätt tid har han rätt till antingen avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet (JB 4 kap. 19 § som hänvisar till JB 4 kap. 12 §). Hävning av köpet behöver du inte oroa dig för, en sådan talan måste väckas inom ett år från tillträdet (JB 4 kap. 12 § andra stycket).
Den påföljd som kan komma i fråga är alltså avdrag på köpeskillingen. Avdragets storlek bestäms genom att köparen från säljaren har rätt att erhålla ett belopp som svarar mot skillnaden mellan köpeskillingen och fastighetens värde med felen. Alltså, om vi säger att båda felen du nämnt är dolda fel, och att huset med dessa fel är värt 325 000 kr, så måste du betala 300 000 kr till köparen (625 000-325 000).
Sammanfattning samt konkreta råd till dig
Sammanfattningsvis kan jag säga att det är svårt för mig att bedöma om du ansvarar för felen eller inte. En helhetsbedömning skulle behöva betydligt mer tid och material. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att använda länken längst ner i mitt svar.
Jag hoppas du finner mitt svar värdefullt och önskar dig lycka till i fortsättningen!
Med vänliga hälsningar
