Fel i fastighet, vart ligger ansvaret?
Vi har köpt ett hus och nu fått problem med avloppet. Det visar sig att dräneringen som gjorts precis innan vårt köp är felaktig och dräneringsvatten och sten hamnar i avloppet.
Företaget som gjort dräneringen skyller på förra ägaren att det var han som ville ha arbetet utfört till så låg kostnad som möjligt trots att det då inte blev fackmässigt utfört. Förra ägaren är inte intresserad att ersätta problemet. Nu behövs avloppet och dräneringsrören göras om, tyvärr ligger dessa under vår nylagda stensättning och nygjord gräsmatta. Som också kommer få göras om efter att problemet avhjälpts. Vi gjorde besiktning före köp och använt mäklare osv
Var ligger ansvaret hos företaget som frångår normerna för dräneringsarbete eller förra ägaren? Vårt försäkringsbolag ersätter enbart om vi kan påvisa skada inte felbyggnation såklart.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Av din fråga framgår det att ni köpt hus varvid det uppstått problem. När det gäller köp av fast egendom regleras det i jordabalkens (JB) 4 kap. Lagen hittar du här. Nedan kommer jag dela in mitt svar i olika delar och sedan återkoppla till er specifika situation.
Undersökningsplikten vid faktiska fel:
När det gäller faktiska fel/avvikelser vid fastighetsköp (sådana som inte stämmer överens med avtal eller avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet) får en köpare inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. (4 kap. 19 § JB). Fastigheter är ett typiskt individuellt köpeobjekt och omständigheterna varierar mycket från fall till fall. Vad som omfattas av undersökningsplikten varierar från fall till fall. Det åligger fastighetsköparen däremot en absolut undersökningsplikt i den mening att han får stå för fel som är upptäckbara. Det krävs dock inte att en köpare ska undersöka utrymmen som inte är möjliga att komma åt utan ingrepp i fastigheten om inte tecken tyder på att risken för skada föreligger.
Kraven på en köpare är att han ska besitta viss insikt och förståelse även för byggnadstekniska frågor. Att något är nyligen renoverat kan minska undersökningsplikten, men om man vid en undersökning borde ha märkt att den var felaktigt byggnadstekniskt utförd får felet inte åberopas (se NJA 1985 s. 871).
En köpares undersökningsplikt kan reduceras på grund av olika omständigheter. Om säljaren lämnat garanti, enuntiation eller lugnande besked kan så vara fallet.
Säljarens upplysningsplikt:
Det framkommer inte av din uppgift om säljaren visste om felen vid köpet. En kvalificerad försummelse att lämna upplysningar kan medföra att undersökningsplikten faller bort eller i vart fall minskas. Om säljaren har handlat i strid mot tro och heder kan en köpare göra felanspråk gällande även om han inte reklamerat eller reklamerat för sent (4 kap. 19a § 2 st. JB).
Dolt fel:
Vid dolda fel svarar säljaren. I sådant fall kan köparen häva köpet (vid väsentligt fel) eller få avdrag. (se 4 kap. 12 § JB) Ett dolt fel är något som fanns där redan när du köpte fastigheten som du inte kan upptäcka vid en sådan noggrann besiktning/undersökning som krävs.
Sammanfattningsvis
När det gäller er specifika situation framgår det inte av din fråga många aspekter som således är avgörande för ett riktigt svar. Det framstår som att ni redan reklamerat, om inte borde ni göra det så fort som möjligt. Jag skulle vidare rekommendera er att kontakta en jurist som kan hjälpa er med ert specifika fall.
Hoppas du fick vägledning i din fråga.
Vänligen
