Fel i fastighet pga servitut

Question

Vi köpte en sommarstuga för inte så länge sen. Efter den första natten i stugan så hör vi ett väldigt oljud. När vi tittar ut så är en stor skördetröska på väg över gräsmattan. Bonden som kör maskinen meddelar att hans väg går genom trädgården och visar samtidigt en tomtkarta som bevis. Borde inte säljaren ha talat om det här eller är det helt och hållet vårt ansvar? Handlar det här om servitut?

Answer 1

Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline!

Vägen över er tomt skulle kunna röra sig om ett servitut, dvs en rättighet för er granne nyttja er fastighet, i detta fall genom att ha en väg över fastigheten. 

Om en fastighet vid ett köp belastas av en sådan rättighet och inte köparen ägde eller borde ägt vetskap om rättigheten, kan det medföra att fastigheten anses belastad med ett fel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 17 § https://lagen.nu/1970:994#K4P17S1 . Köparen måste alltså vara i god tro om att fastigheten inte belastades av några rättigheter. 

Köparen har således inte någon undersökningsplikt kring om en fastighet belastas av rättigheter, varför köparen vanligtvis upplyses om sådana rättigheter innan köpet för att försätta köparen i "ond tro". 

Om köparen är i god tro om att fastigheten inte belastas av någon rättighet men den ändå visar sig göra det efter köpet har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, eller om felet är av väsentlig betydelse, rätt till hävning enligt JB 4 kap 12 § https://lagen.nu/1970:994#K4P12S1 . 

För att göra någon av dessa påföljder gällande måste dock köparen reklamera felet inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde märkt felet enligt JB 4 kap 19a § https://lagen.nu/1970:994#K4P19aS1 . En reklamation kan göras muntligen men bör göras skriftligen för att säkra eventuell framtida bevisning. 

Vänligen