Fel i fastighet - påföljd?
Min son köpte en fastighet för 3 år sedan. Nu har han fått ett föreläggande från kommunen om fel på sitt enskilda avlopp. Detta har tidigare skickats till säljaren 2013. Det har inte åtgärdats av säljaren och ej heller påtalats vid försäljning.
Min fråga är vem är ersättningsskyldig.
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar omständigheterna i din fråga som att din son inte vetat om felet i avloppet vid köpet runt år 2016, men att säljaren fått reda på felet i avloppet redan år 2013. Vidare har säljaren inte upplyst din son om dessa förhållanden vid försäljningen, varför din son kommer få betala för lagning av avloppet. Din fråga är om din son kan kräva säljaren på pengar för lagningen.
Tillämplig lag
Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § Jordabalken). Detta innebär att din sons köp av hus regleras i jordabalken (JB), varför vi tittar på köp – och felreglerna i jordabalken för att få svar på din fråga.
Generellt om fel i fastighet
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § JB).
Om fel i fastighet i din sons fall
Det är svårt att säga exakt hur långt undersökningsplikten gick i din sons fall. Man kan konstatera att köparens undersökningsplikt sträcker sig längre än säljarens upplysningsplikt, vilket därmed ställer höga krav på en köpare att besiktiga fastigheten utförligt som hen vill köpa. Om en långtgående besiktning genomförs, exempelvis med hjälp av en besiktningsman, och felet i fastigheten ändå inte hade kunnat upptäckas då kan det röra sig om ett dolt fel. Det är med andra ord något som för köparen avviker mot vad denne med fog hade kunnat förutsätta. Om säljaren kände till, eller borde känt till, det dolda felet så är det denne som ska svara för dessa helt enkelt.
Reklamationsfrist
Det krävs dock att din son reklamerar felet i fastigheten till säljaren. En köpare har 10 år på sig att reklamera ett fel (4 kap. 19 b § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska din son ha reklamerat inom "skälig tid" från det att han märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis så kan man konstatera att vem som ska betala för lagningen av avloppet beror i första hand på om skadan hade kunnat upptäckas vid en ordentlig besiktning eller inte och i andra hand om säljaren visste om detta dolda fel utan att säga något. Det första är svårt att veta utifrån din fråga, men säljaren tycks i alla fall ha haft kunskap om felet vilket uppfyller i det sistnämnda av de två kraven för att få hävda fel vid köpet. Om felet kan åberopas kan din son kräva säljaren på pengar för vad avloppet kostar att laga, genom skadestånd eller prisnedsättning.
Det sagda är förutsatt att reklamationen sker inom 10 år från försäljningen och inom skälig tid från det att din son fick reda på felet i avloppet. Det har inte ännu gått 10 år från affären, men frågan är hur länge din son vetat om felet och om han i sådana fall är inom skälig tid eller inte.
Mitt förslag är att din son, förutsatt att en långtgående besiktning gjordes vid köpet som innebär att det rör sig om ett dolt fel, reklamerar till säljaren så fort som möjligt för att vara säker på att han reklamerat inom skälig tid.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
