Fel i fastighet och undersökningsplikt vid betryggande uttalanden
Hej!
Vi har för en dryg vecka sedan skrivit på ett köpekontrakt på ett hus/en fastighet. Nu har vi blivit kontaktade av säljarna att dom har blivit kallade av tingsrätten till ett sammanträde gällande överklagan av bygglov. Bygglovet gäller marken nedanför vår och bebyggelse på denna mark sänker vårt fastighetsvärde kraftigt, då vi förlorar vår sjöutsikt.
Varken säljarna eller mäklaren påtalade inte detta pågående ärende trots förfrågan från vår sida kring om det finns planer på att bygga på marken ner mot sjön. Säljarna och mäklaren menade att det inte kommer ske någon bebyggelse då marken är så kallad bruksmark.
Finns det något i ett köpekontrakt eller annat sätt som vi kan använda oss av då vi inte blivit delgivna rätt information samt betalat ett för högt pris om det skulle bli bebyggelse på marken.
Hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det är svårt för mig att säga ifall det finns något i köpeavtalet som går att använda som bevisfaktum för att ni fått felaktig information som påverkar fastighetsvärdet. Det finns helt enkelt får många potentiella fakta som kan vara relevanta. Däremot kan jag uttala mig allmänt om reglerna kring fel i fastighet. Speciellt finns ett rättsfall, NJA 2007 s. 86 som är relevant. Först något om rättsreglerna
Fel i fastighet regleras i jordabalken (här). Av 4 kap. 19 § första stycket JB framgår att den som köper en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om avvikelsen (felet) är av väsentlig betydelse, får köparen häva köpet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Viktigt är alltså vilken information avtalet ger, om det finns bihang till avtalet som ger vidare information samt vad mäklare och säljare sagt till er verbalt.
I min mening kan förändringar i kringmiljön utgöra fel i fastighet. Exempelvis finns rättsfallet NJA 1980 s. 352. I målet yrkade kärandena ersättning av svaranden på grund av fel i fastighet till följd av en ändring i stadsplanen vad gällde ett kringliggande grönområde. Fastigheten hade nämligen förvärvats av Stockholmskommuns fastighetsnämnd utan att käranden delgetts ändringen. Istället hade information delgetts som gav intryck av att ingen ändring skulle ske. Tingsrätten fastställde att skadeståndsskyldighet förelåg då ändringen minskat fastighetens värde och det inte ålegat kärandena att företa några undersökningar angående stadsplanen. Detta berodde delvis på uttalanden som anställda i fastighetsnämnden gjort om att inga ändringar skulle ske av grönområdet.
Undersökningsplikten gällande fel i fastighet är rätt omfattande. I NJA 2007 s. 86, som gällde en motorcrossbana som förde mycket ljud, sade HD såhär:
"Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat.
Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt, innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså ingen roll om säljaren känner till felet. Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt."
I målet hade säljaren besvärat sig kring motorcrossbanan till kommunen flera gånger. Köparen hade inte undersökt kringliggande fastigheter och visste alltså inte att motorcrossbanan fanns. På grund av säljarens idoga försök att få bort banan hade han en upplysningsplikt gentemot köparen.
Sammanfattningsvis kan ni göra gällande fel i fastighet om fastigheten sjunkit i värde på grund av bebyggelsen och ni inte genom en noggrann undersökning kunnat märka detta fel. Trots att ni kunnat märka detta fel så kan ni ändå åberopa felet om säljaren eller mäklaren uttryckt sig på sådant sätt att ni inte haft skäl att undersöka saken. Vidare kan säljaren ha en upplysningsplikt kring vissa omständigheter som det skulle strida mot tro och heder att inte nämna. Denna sistnämnda regel är dock snävt tillämpad.
Hoppas detta besvarade din fråga,
MVH,
