Fel i fastighet - Hur påverkas undersökningsplikten av uppgifter från säljaren?
Hej!
Jag hittade denna artikel hos er: https://www.lawline.se/answers/9019
Vilken praxis från Högsta Domstolen är det ni menar eller refererar till?
/Andreas
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Svaret som du hänvisar till i din fråga har snart 10 år på nacken och jag kan inte utifrån uppgifterna i svaret peka exakt på vilken praxis som personen som skrev svaret hade i åtanke när svaret skrevs. Jag kan dock ge några exempel på praxis som behandlar den aktuella frågeställningen.
Svaret du länkade behandlar en central frågeställning som dyker upp vid påstådda fel i fastighet i samband med fastighetsförsäljningar. Den rör frågan om vilket ansvar säljaren har för att fastigheten inte stämmer överens med uppgifter som säljaren lämnat under processens gång samt hur köparens undersökningsplikt påverkas av säljarens uppgifter.
Reglerna om fel i fastighet och köparens undersökningsplikt
Fel i fastighet regleras av 4 kap. 19 § jordabalken. Där står något förenklat att det är fel i fastighet om fastigheten inte stämmer överens med som följer av köpeavtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen hade god anledning att förutsätta. Om felet borde ha upptäckts av köparen vid en undersökning av fastigheten får köparen dock inte åberopa felet. Frågan om köparen borde ha upptäckt felet avgörs främst utifrån två faktorer. Dels hur lätt felet var att upptäcka och dels hur noggrann köparen borde ha varit vid sin undersökning. Hur noggrann undersökningen borde ha varit bestäms utifrån sådant som fastighetens ålder och allmänna skick, hur slitna jämförbara fastigheten typiskt sett är, och även uppgifter och utfästelser från säljaren.
Det är alltså en prövning i två steg. Först prövas om det föreligger fel, sedan huruvida köparen borde ha upptäckt felet. Om det föreligger ett fel som köparen inte borde ha upptäckt kan denne göra säljaren ekonomiskt ansvarig.
Exempel ur praxis
Med grunden lagd så övergår jag till att presentera några situationer ur praxis som kan sägas handla om frågan.
NJA 1978 s. 301: Säljaren angav muntligen att vattnet i ledningarna var "utmärkt" och "friskt och kallt". Högsta Domstolen sa att den här typen av uppgifter typiskt sett befriar köparen från sin undersökningsplikt. Omständigheterna på den aktuella fastigheten var dock sådana att det ansågs mycket lätt att kontrollera vattnets kvalitet och köparen hade därför inte rätt till ersättning i efterhand när det visade sig att vattnet i själva verket var av sämre kvalitet.
NJA 1983 s. 858: I det här fallet hade det skrivits i annonsen att fastighetens area var 1080 m2. När säljaren tillfrågades om fastighetens area svarade han att arean var 1080 m2. I själva verket var fastigheten 891 m2. Dessa uppgifter ansågs så tydliga att de befriade köparen från sin undersökningsplikt. Köparen hade därför rätt till ersättning för fel i fastighet. Om inga uppgifter hade lämnats om fastighetens storlek hade köparen tveklöst inte haft rätt till ersättning. Det är osäkert om köparen hade haft rätt till ersättning om uppgiften om fastighetens area endast förekommit i annonsen.
Slutsatser
Av de två fallen som redovisats ovan kan man dra den slutsatsen att köparens undersökningsplikt kan bli mindre eller försvinna helt på grund av säljarens uppgifter. Alla uppgifter som säljaren lämnar kan vara relevanta, vare sig uppgifterna lämnats i annons, muntligen, eller på annat sätt. Den främsta frågan är hur tydlig säljaren har varit och hur lätta uppgifterna varit att kontrollera. Mycket tydliga uppgifter från säljaren som i princip kan sägas vara garantier behöver köparen inte kontrollera alls oavsett om detta vore lätt att göra. Om säljaren däremot lämnat mer vaga uppgifter kan detta reducera omfattningen på undersökningsplikten men inte ta bort den.
Till exempel skulle en uppgift från säljaren om att exempelvis köket är nyrenoverat reducera undersökningsplikten men inte ta bort den helt. Om säljaren däremot uttryckligen beskriver vilka specifika åtgärder som gjorts i köket lär detta befria köparen från undersökningsplikten beträffande dessa specifika renoveringar.
Med vänliga hälsningar
