Fel i fastighet
Hej
Jag köpte hus med tillträde 7/9 2015. Säljaren (tre pers i hushållet) har skrivit att pga flera stopp i avlopp senaste halvåret så skulle avloppstam mellan huset och vägen bytas på våren. Det flyttades till Augusti och ca två v innan jag flyttade in i huset.
Jag var mycket glad för detta och en viss form av trygghet gav det mig. Jag är ensam i hushållet. Mars 2018 är det stopp i avlopp och spolbil kom och åtgärdade, Jan 2019 är det dags igen och det stiger vatten i tvättstugan nere. Nu blir helsingevatten för kommun rör ute i vägen inringd, för jag tror jag har nytt rör ut till vägen så kanske det är på deras sida. Inte alls, det visade sig att säljaren av huset ej bytt rör några meter före huset, han har grävt upp vid gräsmattan och två-tre m till vägen.
Rötter som är inväxt i röret på två ställen av det rör som inte bytts. Åtgärd med en firma som skar bort rötter och sedan klätt insidan av röret hela vägen som skydd . 18000kr och två spolningar= 23000kr
Jag besiktigade inget avlopp pga vad som var skrivet om byte mellan hus och väg och sas muntligt x flera före köpet. Det här känns fel. Tacksam för kommentar .
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du, när du flyttade in, trodde att rören var bytta då detta skrivits och sagts till dig innan köpet och om du då kan få någon form av ersättning för detta.
Tillämplig lag
Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken (JB)). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § JB). Detta innebär att ditt köp av hus regleras i JB, varför jag kommer gå igenom köpbestämmelserna i JB för att kunna svara på din fråga. Jag utgår från att ditt köp har gått till på ett sätt som gör det bindande, dvs. att avtalet var skriftligt, underskrivet av båda parter, tydligt vilken fastighet det gällde, att den skulle säljas och till vilket pris (4 kap. 1 § JB). Därför tittar vi på köp – och felreglerna i jordabalken.
Generellt om fel i fastighet
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § JB).
Om fel i fastighet i ditt fall
I ditt fall skulle jag säga att rören som inte byttes utgör ett avvikande från vad ni avtalat även om det inte var nedskrivet på köpehandlingen. I och med att du fick löften, både skriftligt och muntligt, om att rören skulle vara åtgärdade när du skulle flytta in utgör det ett avvikande från avtalet att så inte var fallet. Om du med fog hade kunnat förutsätta att rören inte var åtgärdade eller inte bestäms utifrån i vilken utsträckning du haft en plikt att undersöka rören, den s.k. "undersökningsplikten". I rättsfall har det visat sig att "utfästelser" innan köpet kan utgöra del i köpeavtalet och därför ta bort undersökningsplikten från köparen om säljaren ger lugnande besked. I ditt fall berättade säljaren gång på gång, skriftligt och muntligt, att rören skulle åtgärdas innan din inflyttning. Därför skulle jag säga att du inte hade anledning att undersöka rören, just för att du fick ett betryggande svar från säljaren angående problemet med rören. Jag skulle därför säga att det skulle kunna vara fel i din fastighet sett ur båda dessa perspektiven.
Reklamationsfrist
Reklamationsfristen är den tid, inom vilken du måste reklamera felet i fastigheten till köparen. Du har 10 år på dig att reklamera (4 kap. 19 § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska du ha reklamerat inom "skälig tid" från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Även om du i mars år 2018 hade problem med röret så upptäckte du ju först i januari år 2019 att röret inte blivit utbytt, som hade utlovats innan köpet av säljaren.
Dels skulle man kunna se det som att du i mars 2018 borde ha "upptäckt" felet om du hade undersökt närmare. Dels skulle man kunna se det som att du, i och med löftena du fick om att rören skulle bytas ut, inte borde ha "upptäckt" felet då du helt enkelt inte kunde räkna med att din motpart inte gjort det hen uppgett.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis skulle jag säga att det föreligger fel i fastigheten, dels för att det indirekt avtalats och dels för att du inte hade kunnat förutse att utfästelserna inte skulle genomföras. Din rätt att reklamera har inte preskriberats, för det har inte passerat 10 år. Däremot råder jag dig att kontakta säljaren så fort som möjligt så att du uppfyller kravet om att ha reklamerat inom skälig tid från det att du upptäckt eller borde ha upptäckt felet.
