Fel i fastighet
Hej, äger ett hus byggt på 60 talet,men tillbyggd senast 1979 . Har krypgrund som delvis kan besiktigas, har fått in råttor, Anticimex kan inte hitta var dom kommer in. Föreslog att filma avloppsrören. Då upptäcktes att man ej hade bytt en del av det ursprungliga från 60 talets betongrör där problemet nog är. Till saken hör att då jag köpte huset står det i va ritningarna att det ska vara plaströr, utgick då från att allt blev förnyat slutet av 70 talet. Till saken hör att där röret går kan inte ses från krypgrunden.
Det är nu 15 år sen vi köpte huset, då kan man knappast åberopa dolt fel. Jag anser att vi har blivit lurade, då ritningarna klart säger plaströr från 1979 !
Vad kan jag göra, då det kommer att kosta en del?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag har mottagit din fråga och gjort en rättsutredning för att besvara din frågeställning. Jag kommer tyvärr att behöva ge dig ett besked som du troligtvis inte vill höra.
Regler för fel vid köp av fastighet finns i 4 kap jordabalken (nedan JB). I 4 kap 19 § JB anges att:
"Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Av lagrummet kan utläsas att en köpare har undersökningsplikt vid köp av fastighet. Undersökningsplikten reduceras dock om bristen avviker från det säljaren utfäst. Utifrån din fråga finns det en tydlig utfästelse (st 1) från säljarens sida, vilket minskat din undersökningsplikt.
Det finns vidare regler om hur lång tid en köpare har på sig att reklamera ett fel, från det att felet upptäckts. I 4 kap. 19 a § anges att:
"Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17–19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation)."
Ett dolt fel enligt 4 kap 19 § JB omfattas således av 4 kap 19 a § JB. I praxis har "skälig tid" bedömts vara uppemot 4,5 månader från tidpunkten då felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Bedömningen av skälig tid är dock olika från situation till situation.
I 4 kap. 19 b § regleras preskription för fordran på grund av fel i fastighet. Där anges att:
"Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan."
Det innebär att din fordran mot säljaren preskriberades efter tio år, räknat från tillträdet. Det finns dock vissa möjligheter att bryta preskriptionen. Det görs genom att borgenären (du) skickar ett skriftligt krav eller väcker talan mot gäldenären (säljaren) innan fordran preskriberas. Om det har gjorts finns det fortfarande chans att få ut ersättning.
Regeln om tio års preskriptionstid stämmer överens med den allmänna regeln för preskription av fordran i 2 § preskriptionslagen. Där anges att:
"En fordran preskriberas tio år efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan."
Förutsatt att du inte har meddelat säljaren om felet inom tio år har din fordran på säljaren alltså preskriberats. Det innebär att det inte finns någon möjlighet för dig att kräva ersättning från säljaren.
