Fel i fastighet
Hej, Har en fråga angående köparens rättigheter vid köp av villa. Det är nämligen så att huset hade en rad anmärkningar i det besiktningsprotokoll som delades ut vid visning. Därefter delades det ut ett åtgärdsprotokoll där säljaren hävdade sig ha åtgärdat en del av felen. Efter kontraktsskrivning så tog vi dit en som besiktningsman som hävdade att de sk "åtgärderna" fortfarande inte var korrekt utförda och felet kvarstod. Vi upprättade ett tillägg till kontraktet där säljaren på egen bekostnad skall åtgärda felen innan tillträdet. Vår besiktningsman var tveksam till om detta kunde åtgärdas så enkelt och vi misstänker att vi kommer få just det svaret när han nu ska återbesiktiga huset åt oss. Tillträdet är 12 maj och jag undrar därför vad jag har för rättigheter till att kräva (inte be att få) prisavdrag motsvarande den kostnad att åtgärda felet korrekt? Kan jag kräva prisavdrag eller blir mina alternativ följande:
1. säljaren får flytta tillträdet så han hinner åtgärda detta ( i så fall måste han bekosta boende åt oss då vi sålt vår lägenhet?)
2. Vi får acceptera läget eller dra oss ur köpet?
Vi vill så klart väldigt gärna ha huset, därav oron.
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga.
Reglerna
kring fastighetsköp regleras i Jordabalken, JB, https://lagen.nu/1970:994#A1. I JB 4:19 finns en
felregel. Den säger att om fastigheten inte stämmer överens med vad som
följer av avtalet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen
eller häva köpet. Vidare står att köparen har rätt till ersättning för
skada om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha
utfäst, alltså rätt till skadestånd.
Tillämpat på ert köp skulle jag säga att bestämmelsen ger er rätt att kräva prisavdrag. Åtgärdsprotokollet och tilläggskontraktet anger de åtgärder som säljaren åtagit sig att vidta och om han inte gör det stämmer fastigheten inte överens med vad som följer av avtalet. Därmed har ni uppfyllt de kriterier som krävs för att få kräva prisavdrag. Utgångspunkten är att prisavdraget skall motsvara kostnaderna för att åtgärda bristerna, men vid beräkningen bör man eventuellt även ta hänsyn till att fastighetens värde kan öka efter reparationen.
För att ni skall få häva köpet krävs att felen är väsentliga. Vad som menas med väsentliga fel är inte helt klart. Men det skall röra sig om allvarliga fel, t ex omfattande rötskador eller skadedjursangrepp. Även det faktum att bostaden är obeboelig under en lång tid på grund av reparationer bör vägas in vid väsentlighetsbedömningen. Jag kan inte utifrån din fråga avgöra om felen är väsentliga men det är möjligt att ni kan ha rätt att häva köpet.
Oavsett om ni kräver prisavdrag eller häver kan ni ha rätt till skadestånd. Åtgärdsprotokollet och tilläggskontraktet anger säljarens åtaganden och om han inte följer kontraktet innebär det att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst, 4:19 JB. Skadeståndet bör omfatta alla de extra kostnader som felet orsakar. Det innebär att om inflyttningsdatum flyttas fram är säljaren skyldig att ersätta t ex hyra av annan bostad. Även ökade resekostnader för att ni får längre väg till jobbet bör kunna ersättas.
Sammanfattningsvis kan sägas att ni har rätt till prisavdrag om ni väljer att själva åtgärda felen.
Om ni inte kan bo i huset under tiden som felen åtgärdas har ni rätt till skadestånd motsvarande de extra kostnader som ni har för att bo någon annanstans. Detta gäller oavsett om ni låter säljaren åtgärda felen eller om ni väljer att själva åtgärda felen. Prisavdrag kan alltså kombineras med skadestånd.
Ni kan även ha rätt att häva köpet. Det kräver dock att felen är väsentliga, men med tanke på att ni vill ha huset tycker jag att ni bör undvika detta alternativet.
Om säljaren inte går med på prisavdrag och/eller skadestånd föreslår jag att ni kontaktar någon av våra sponsorer som kan hjälpa er vid en eventuell process.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga.
Vänliga hälsningar
