Fel i fastighet

Question

Vi skrev på ett köpekontrakt för en fastighet som vi visste kunde ha vissa brister. Besiktning utfördes efter att köpekontrakt var skrivet.

Innan undertecknande av köpekontrakt fick vi muntlig information från mäklaren att säljaren med döttrar meddelat att taket på huset var omlagt och att det var gjort fackmannamässigt. Vid besiktningen visar det sig att det finns allvarliga brister i taket med icke-täckande takpap, flera läcktbrädor invändigt på vinden visar tydliga fuktskador, en takpanna borta med underliggande hål i takpappen mm och det var tydligt att det inte var gjort på fackmannamässigt vis.

Vidare visar det sig att taket på garaget inte är slutfört och endast halva taket är lagt med tegel och resterande delen har endast takpapp. Man bör väl kunna förvänta sig att, även om det inte togs upp, att ett tak ska vara helt lagt och inte bara delvis?!

Tyvärr finns ingen klausul om vad som inträffar om det vid besiktningen skulle framkomma något allvarligt fel, men jag undrar om jag har någon som helst rätt att kräva avdrag på köpeskillingen eller om mina enda val är att stå kvar vid avtalat köpeskilling eller frånträda kontraktet?

Det verkar inte finnas någon vilja hos säljaren att åtgärda de problem som finns och som kommer att leda till en försämring av huset från tecknande av köpekontrakt fram tills tillträdesdagen.

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Vid fel i fastigheten kan köparen kräva prisavdrag, eller om felet är av väsentlig betydelse kan köparen istället häva köpet (frånträda kontraktet). Fel i fastigheten föreligger om fastighetens standard avviker från vad som avtalats, eller om den avviker från uppgifter som säljaren har lämnat angående fastighetens standard. Fel föreligger också om fastighetens standard vid en objektiv bedömning avviker från den standard som anses ”normal” (4 kap. 19 § 1 st. jordabalken (JB)). Vid bedömningen av vilken standard som är normal tas hänsyn till fastighetens ålder, typ av fastighet osv.

Det är köpares uppgift att undersöka fastigheten före köpet, eftersom man bara kan hålla säljaren ansvarig för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en undersökning, s.k. dolda fel (4 kap. 19 § 2 st. JB). Allt som går att upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att skada något på fastigheten bör undersökas. Om det framkommer något som ger köparen anledning att misstänka att fel kan föreligga utökas undersökningsplikten. Den utökade undersökningsplikten kan t.ex. innebära att köparen måste göra ingrepp i fastigheten, eller anlita särskild sakkunnig. Om säljaren däremot lämnat ”lugnande” uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt eftersom köparen har rätt att lita på de uppgifter om fastigheten som säljaren lämnar. För att undersökningsplikten ska inskränkas krävs dock att köparna genom uppgiften har befogad anledning att tro att fastighetens standard stämmer överens med uppgiften. Det sammanhang i vilket uppgiften lämnats får därför betydelse från frågan om det krävs undersökning av köparen eller inte. Om det redan vid en ytlig genomgång av fastigheten framgår att uppgiften inte stämmer överens med verkligheten krävs att köparen undersöker saken.

Eftersom ni fick uppgift om att taket på huset var omlagt och gjort fackmannamässigt innan ni skrev på köpekontraktet skulle det, beroende på de övriga omständigheterna vid köpet, kunna vara en sådan uppgift från säljaren som medför att er undersökningsplikt av hustaket minskat. Bristerna i taket skulle därför kunna utgöra sådant fel som säljaren ansvarar för. Som jag förstår din fråga är de enda uppgifter ni fått från säljaren angående fastighetens standard den om hustaket, varför ni som köpare har haft undersökningsplikt för resten av fastigheten.

Du skriver att ni visste att fastigheten kunde ha vissa brister. Beroende på vilka typer av brister ni visste, eller hade fog för att anta, att fastigheten kunde ha görs bedömningen av om bristerna på garagetaket utgör sådant fel som säljaren ansvarar för eller inte. Det ska återigen påpekas att det är köparen som har undersökningsplikt och att säljaren endast ansvarar för dolda fel och för sådant som avviker från det som säljaren särskilt har utfäst.  

Om fel föreligger krävs att ni som köpare inom skälig tid från det att ni upptäckte felet lämnar säljaren meddelande om felet, s.k. reklamation (4 kap. 19 a § JB). I reklamationen ska det konkret anges på vilket sätt som ni anser att fastigheten är felaktig. Vad som är skälig tid avgörs mot bakgrund av omständigheterna i det enskilda fallet. Högsta domstolen har i ett fall ansett 4,5 månader från det att felet upptäcktes vara i rätt tid, men enligt ett fall från Hovrätten var reklamation som skedde efter tre månader för sent. Görs ingen reklamation, eller om den sker för sent, förlorar köparen rätten att göra felet gällande. 

JB hittar du https://lagen.nu/1970:994

Med vänlig hälsning,