Fel i fast egendom, eventuell byggnad på ofri grund och fråga om arrende
Hej ! Jag köpte en sommarstuga med tomt på 19xx m2, Stugan på 50m2. Vidare på tomten fanns även en gäst stuga -10 kvm, samt ett lusthus på ca 2 kvm som ingick i köpet. Detta köp var via en Mäklar firma.
Det har nu två år senare framkommit att lusthus och gäststuga står strax utan för min tomtgräns. Vilket jag aldrig fått någon kännedom / vetskap om vid köpet.
Nu kräver markägaren mig på ett Lägenhetsarrende på 100m2 Och 3000:- /år, vilket , jag anser är väldigt märkligt.
Dels så står ingen anteckning om detta i oblekt beskrivningen eller den slutgiltiga mäklarjournalen. Dels nyttjas endast 12 kvm Dvs .där stugorna är placerade.
Min fråga blir därmed att är det juridiskt rätt att kräva mig på detta arvode - 3000 per år ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur du ska hantera situationen som uppkommit när det visar sig att byggnader som du antog stod på tomten du köpte visar sig stå på grannens tomt. Din fråga aktualiserar en rad problem och möjliga vägar att gå, även om du inte uttryckligen har frågat om dem. Jag ska göra mitt bästa för att redogöra för dessa.
Jag kommer i mitt svar vid ett tillfälle redogöra för en något komplicerad hypotetisk situation som kan vara väldigt bra för dig att veta om, om det är så att de förutsättningarna som jag utgår från där stämmer. Om de inte stämmer kan du helt bortse från det scenariot.
I mitt svar kommer jag att hänvisa till följande lagar:
jordabalk (1970:994) (hädanefter JB)
fastighetsbildningslag (1970:988) (hädanefter FBL)
brottsbalken (1962:700) (hädanefter BrB)
Bestämma var tomtgränsen går
Anledningen till att jag lyfter detta är att det inte alltid är de kartor som finns hos Lantmäteriet som är avgörande för tomtgränser, även om man lätt kan tro det. Eftersom det är en digitalisering av fysiska kartor kan vissa missar uppstå. Därför finns det i JB:s första kapitel regler om hur oklara tomtgränser ska avgöras.
Man talar i 1 kap. 3 § JB om gräns som blivit "lagligen bestämd". Med detta menas att tomtgränsen har bestämts genom fastighetsbildning eller fastighetsbestämning enligt FBL, samt andra gränser som "behörigen har upprättats". Utgångspunkten är om det finns en tidigare dom eller förrättning som avgjort frågan. Har en gränsbestämning aldrig skett är det i stället den dom eller förrättning som skapat tomten som är avgörande. För att avgöra tomtgränsen i dessa fall finns det vissa tolkningsregler i 1 kap. 3 § JB.
Av 1 kap. 3 § JB framgår att man i första hand ska avgöra gränsen med hänsyn till de gränsmärken som finns. Dessa är normalt förankrade stolpar i marken som oftast är färgmarkerade. Om det är så att dessa visar att husen står på din tomt och inte grannens tomt äger denna markering företräde framför eventuella kartor. Det kan vara bra att veta att den som flyttar sådana stolpar gör sig skyldig till en brottslig handling, se 14 kap. 9 § BrB, vilket kan leda till upp åt 4 års fängelse.
Om det är så att det tidigare har funnits gränsmärken men dessa inte längre finns eller om det inte med hänsyn till markeringarna med säkerhet går att säga var gränsen går blir det avgörande kartor, andra handlingar och innehav som kan leda till slutsatsen vad som med största sannolikhet varit åsyftat. Ett bra exempel på detta är om det finns en tomt med gamla osäkra gränsmärken där det står ett gammalt hus som sträcker sig över gränsen som finns på kartan hos Lantmäteriet. Eftersom huset med sannolikhet har byggts med hänsyn till tidigare styrkt gränsdragning blir husets placering avgörande tolkningsunderlag för var gränsen går.
Om det är så att det aldrig har funnits gränsmärken överhuvudtaget är det kartor och handlingar som är avgörande. Det är alltså först då som kartgränserna får sitt faktiska genomslag så att säga. Anledningen till att jag nämner detta är att det kan vara en bra utgångspunkt att avgöra om husen faktiskt står på grannens tomt som denne påstår eller inte. Om inte har grannen absolut ingen rätt att begära arrende.
Om ni inte är överens om var tomtgränsen går kan det vara bra att få frågan utredd. Enligt 14 kap. FBL kan Lantmäteriet utreda förutsättningarna för gränsdragningen enligt 1 kap. 3 § JB och på så sätt avgöra var tomtgränsen går. Kostnaderna för detta fördelas mellan parterna, alltså dig och grannen, efter vad som är skäligt, se 14 kap. 10 § FBL. Det kan innebära att en part eventuellt kan få stå för en större del av kostnaderna, men att göra den bedömningen är inte möjligt för mig.
Om det är så att huset faktiskt står på grannens tomt
Om det visar sig att husen står på grannens tomt är det fråga om byggnad på ofri grund. Normalt när en person bygger ett hus eller liknande på sin tomt blir huset fastighetstillbehör, och ingår i fastigheten, se 2 kap. 1 § JB. Huset blir genom att ägaren till marken har uppfört det på sin fastighet ett fastighetstillbehör. Om det i stället är så att man har byggt ett hus på en annans tomt har inte huset och fastighetsägaren "kommit i samme ägares hand" som det heter i lagtexten, se 2 kap. 4 § JB. Med detta menas att det inte är samma ägare till hus och fastighet, och att de båda äger hus respektive fastighet separat. Om det sedan är så att fastighetsägaren köper huset som någon annan byggt på dennes fastighet kan huset bli fastighetstillbehör.
Poängen med den här utläggningen är att om du bara har köpt tomten har fortfarande den tidigare ägaren till husen ansvaret för dessa, och om du betalar hyra för marken (vilket ett arrende i praktiken är) betalar du hyra för att en annan persons hus står på marken. Du får alltså ingen rätt till husen genom ett arrende i det fallet. Din granne kan inte heller hyra ut husen till dig eftersom grannen inte äger husen. Det blir i så fall en fråga mellan grannen och den som uppfört husen, och du gör klokast i att hålla dig borta från den diskussionen eftersom du inte har något att vinna i den situationen. Om detta är fallet kan du vända dig till köparen och begära avdrag på köpeskillingen i efterhand eftersom tomten har sålts under felaktiga förutsättningar, nämligen att husen skulle ingå. Mer om detta nedan.
Som du ser finns det en avgörande fråga som måste redas ut: Har du köpt tomten, eller säger köpehandlingen att du har köpt tomten och de ifrågavarande husen? Om köpehandlingen säger att du har köpt tomten och husen, och säljaren har ägt husen har du i stället ansvaret för husen och ett arrende blir aktuellt. Här råder avtalsfrihet och du och grannen kan avtala fram och tillbaka för att hitta en lösning, men då bör du kunna vända dig till säljaren med ett skadeståndsanspråk som täcker dina utgifter. Mer om detta nedan.
En snårig situation är den som uppstår om säljaren som du köpt av (här kallad säljare A) inte har haft någon rätt till husen vid försäljningen. Detta är den hypotetiska situationen jag nämnde inledningsvis. Detta kan vara fallet om säljare A köpt av en tidigare säljare B, och bara har köpt tomt men inte tomt med hus, men trott att den köpt hus och tomt och agerat därefter. I så fall tillhör husen fortfarande säljare B. Det finns regler om godtrosförvärv, det vill säga att en köpare som köper något som säljaren inte haft rätt att sälja ändå har rätt till det sålda framför den egentliga ägaren. Detta gäller dock inte för byggnad på ofri grund, se NJA 1952 s. 407. I så fall kan en oriktig ägare, antingen säljare A eller du bli ägare till huset om det är så att ni har bearbetat huset så att ni har lagt mer pengar på huset än den ursprungliga ägaren och således "gjort det till ert". Detta är en otydlig gren inom svensk rätt och det är väldigt svåra gränsdragningar som ska göras.
Detta reglerar dock bara situationen mellan den eventuella ursprungliga ägaren av husen och säljare A som sedan på ett korrekt sätt har sålt husen till dig, eller mellan den ursprunglige ägaren och dig. Är det fallet måste fortfarande ett arrende ordnas eftersom du då äger en byggnad som står på din grannes tomt. Även här kan du vända dig till säljaren med ett skadeståndsanspråk som täcker dina utgifter.
Skadestånd från säljaren som täcker dina utgifter, eller nedsatt köpeskilling.
Om det är så att du har köpt tomten och husen i tron om att allt varit som det ska och du inte haft anledning att misstänka något annat kan du har du under vissa förutsättningar rätt till nedsatt köpeskilling eller skadestånd i efterhand.
Fel i fast egendom regleras främst i 4 kap. 19 § JB, som säger att fastigheten är felaktig om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta. Man kan dock inte hänvisa till fel man vetat om eller som man borde upptäckt vid en sådan besiktning som varit påkallad, se 4 kap. 19 § 2 st. JB. Här skulle jag säga att det eventuellt rör sig om ett s.k dolt fel som regleras i 4 kap. 19 § 2 st. JB, nämligen fel som du inte kan förväntas upptäcka vid en ordentlig undersökning av fastigheten. Finns det tydliga gränsmarkeringar som visar att huset står på grannens tomt kan de spela stor roll i bedömningen av om du uppfyllt din undersökningsplikt eller inte. Dock skulle jag säga att det får anses föreligga ett fel om det är så att du köpt tomten i tron att husen tillhör denna och att detta inte ska kosta dig pengar i framtiden, och din tro om detta beror på säljarens utfästelser, men det senare visar sig att du antingen inte har något giltigt anspråk på husen över huvud taget eller om din rätt till husen är förenat med massa utgifter för arrende.
Man gör skillnad på prisavdrag och skadestånd i JB. Prisavdraget omfattar vad man anser är skillnaden mellan värdet som man har betalt och vad det faktiska värdet borde vara, se 4 kap. 19c § JB. Detta täcker dock inte indirekta förluster. Ett skadestånd kan däremot utgå för att täcka även indirekta förluster, förutsatt att felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Om det är så att säljaren säger att den har sålt tomten och det av köpeavtalet framgår att husen (måhända felaktigt) hör till denna får man säga att fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst, och skadestånd bör kunna utdömas. I ditt fall är gränsdragningen mellan skadestånd och prisavdrag svårare att dra men det kan vara bra att komma ihåg skillnaden.
Slutsats
I din situation bör du snarast klargöra två saker. Var går tomtgränsen egentligen, och vad säger köpeavtalet om husen? Om det är så att husen står på din tomt har grannen inget anspråk. Om de står på grannens tomt får du försöka förhandla fram ett arrende, och senare vända dig mot säljaren med dina anspråk. Detta bör ske så fort som möjligt om det blir aktuellt eftersom det finns en bestämmelse om att detta måste ske inom skälig tid, se 4 kap. 19a § JB.
Om det är så att du skulle ha några följdfrågor, eller om du annars skulle vilja ha fortsatt hjälp med ditt problem får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
