Fel i bostadsrätt regleras genom köplagen
I somras köpte vi en lägenhet (bostadsrätt) i Stockholms område och flyttade in den 9e september. Byggnaden blir 2 år i Juni 2019, så vi köpte en nästan-nyproduktion via en mäklare. Sen vi flyttade, har vi dock upptäckt en hel del fel: Lutningen i badrummet är fel, golvet i köket tål ingen vatten (var anmält enligt förra ägare, men det var det inte. Förvaltaren vill inte göra något åt det), golvvärmen funkar inte som det ska och vi kan få max 21 grader i lägenheten, ... och nu i helgen fick vi en vattenläcka genom fönstersmygen i vardagsrummet. Vi är ju väldigt besviken på köpet och känner att vi köpet grisen i säcken. Kan vi häva köpet? Hur går det till? Finns det andra alternativ? Det finns fler i byggnaden som har problem och vill häva sitt köp, dock köpte de första hand från byggförvaltaren.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En bostadsrätt räknas inom svensk rätt som s.k. lös egendom. Det finns inte några särskilda köprättsliga regler för bostadsrätter utan man tillämpar de bestämmelser som finns i köplagen. Enligt denna lag ska ens köp motsvara de egenskaper som följer av avtalet. Det finns även en ganska generell bestämmelse som säger att en vara är felaktig om den i något avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § köplagen). Vad man som köpare har fog att förutsätta det beror på ett flertal omständigheter och man får där göra en helhetsbedömning. Men sådant man tittar på är vad man generellt kan tänkas förvänta sig av en vara av detta slag, d.v.s. bostadsrätt, speciellt med hänsyn till det pris man har betalat samt ålder på varan m.m. Vad säljaren har berättat om varan påverkar också väldigt mycket vad man har fog att förvänta sig. Jag vet ju inte vad ni har betalat, och vad man brukar kunna kräva av en bostadsrätt i detta område men i och med att det är en väldigt nybyggd bostadsrätt borde man definitivt ha fog att förvänta sig mer. Att det föreligger fel i bostadsrätten är dock inte tillräckligt, utan det finns lite andra förutsättningar som också måste vara uppfyllda.
Som fel i vara får man nämligen inte åberopa vad man som köpare måste antas ha känt till vid köpet (20 § köplagen). Detsamma gäller om ni innan köpet undersökt bostadsrätten, då får man inte åberopa fel som man vid undersökningen borde ha upptäckt. Vad ni kan åberopa som fel beror alltså på om det har genomförts en undersökning och vad ni i så fall borde ha uppräckt redan då. För att kunna få göra dessa fel gällande sedan måste man också reklamera till säljaren (32 §). Denna reklamation måste ske inom skälig tid efter det att man märkt felet. Vad som är skälig tid beror lite på vad det är för fel, hur omfattande det är, behövde man som köpare tid på sig att undersöka mer kring vad det är etc. Som köpare har man sedan i första hand rätt att kräva avhjälpande av felet (34 § köplagen). Om detta inte är möjligt utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren, eller säljaren inte avhjälper felet inom skälig tid, har man som köpare istället rätt till prisavdrag eller att häva köpet (37 § köplagen). För att få häva krävs det att felet är av väsentlig betydelse samt att säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § köplagen). Vad som utgör ett väsentligt fel är svårt att säga och blir en bedömning i det enskilda fallet. Det man kan säga rent generellt är dock att det krävs ganska mycket för att man ska få rätt att häva ett köp. Man anser ofta att köparen kan kompenseras genom avhjälpande, prisavdrag och skadestånd. Om det inte går att häva köpet kan det därför vara bra att istället försöka få prisavdrag på köpeskillingen. Prisavdraget ska beräknas så att man får mellanskillnaden för vad man har betalat för bostadsrätten, jämfört med vad bostadsrätten faktiskt var värd (38 § köplagen). Om man t.ex. har betalat 100' kr men den vara man fick endast är värd 80', ska man ha 20' i prisavdrag.
Det sista jag skulle vilja nämna gäller vattenläckan i vardagsrummet. Denna har ju uppkommit först sedan ni har flyttat in i bostadsrätten. För att säljaren ska kunna bli ansvarig för detta krävs det att felet som orsakat läckan fanns redan innan ni tog över bostadsrätten (21 § köplagen).
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
