Fel i bostadsrätt, fuktskador, vem är skyldig att ersätta skadan?
Vi fick tillträde till en lägenhet i början på juni. En besiktning av badrummet visade att det är fukt runt brunnen i duschen samt att mattan 1-2dm upp på väggen har lossnat och skapat en "bubbla".
Enligt besiktningsmannen samt vårt försäkringsbolag är det den tidigare ägaren/säljaren som ska stå för kostnaden vid reparation. Lägenheten har tidigare varit en hyreslägenhet som nu blivit ombildad till bostadsrätt och det var då alltså föreningen själva som sålde lägenheten till oss.
Föreningen menar att de inte kommer att stå för denna kostnad då det är vår skyldighet att besikta innan vi köper lägenheten.
Allt i badrummet är fullt fungerande och det går att använda badrummet utan att behöva renovera det. I och med att vi ville göra en en lätt kosmetisk renovering så ville vi dock besikta innan.
Stambyten och renovering är gjort någon gång mellan 1995-2010. Föreningen har ingen dokumentation på när exakt vår lägenhet renoverades utan de ger oss endast ett spann på 15 år.
Föreningen (säljaren) visste om detta vid försäljning och har undanhållit informationen från oss. 27/7 skrev en i styrelsen till oss "såsom bilder visar så syns skadorna i badrummet vid en okulär besiktning". Detta är inget vi upptäckt okulärt eller av lukt, de har alltså vetat om detta utan att notera det i objektsbeskrivning.
Vi vill gärna ha en juridisk bedömning på situationen. Är föreningen skyldig att åtgärda/ersätta skadan eller är det vi som står för kostnaden?
Lawline svarar
Hejsan,
Vid köp av bostadsrätten är köplagen tillämplig. Jag förutsätter även att bostadsrätten har sålts i "befintligt skick" eftersom detta oftast görs vid försäljning av bostadsrätter. Detta kan nämligen ha en påverkan på bedömningen. Om detta inte har sålts i befintligt skick så kan ni höra av er till mig på min mejl nedan.
"Befintligt skick"
En vara som har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande förbehåll anses enligt 19 § första stycket 3 köplagen felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. I förarbetena framhålls att regleringen endast är avsedd att tillämpas när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter. Ett allmänt förbehåll om "befintligt skick" eller liknande sänker de krav som kan ställas på bostadsrätten, även om en köpare inte behöver acceptera vilken standard som helst. I praxis har t.ex ohyra ansetts som fel i bostadsrätt trots att lägenheten har sålts i befintligt skick.
Ett annat fall från HD, NJA T 5778-18, så hade en person sålt en lägenhet för 7.5 miljoner kronor med klausulen i befintligt skick. Köparen hade senare märkt diverse fel i badrumsgolvet och under golvet efter en besiktning, bl.a fel på rör, tätskikt och dylikt. Köparen fick renovera om den som medförde en kostnad på 200 tusen kronor. HD resonerade att 200 tusen kronor av priset på 7.5 miljoner kronor var endast 3% av lägenhetens värde. HD förklarar vidare på följande sätt: "Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften." ... " Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta".
Man kan tolka detta som att, om bristen kan fixas för ungefär 3-5% av lägenhetens värde så är detta inte väsentligt sämre skick. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel, som t.ex att användning av lägenheten väsentligt förhindras. Det gjorde det i fallet ovan eftersom han inte kunde använda badrummet i flera månader. Detta ansågs ändå inte vara väsentligt sämre skick och fel i fastighet ansågs inte finnas.
Köparen har dock ingen undersökningsplikt
En köpare har enligt köplagen inte någon allmän skyldighet att undersöka varan före köpet. Om köparen har gjort en sådan undersökning eller har blivit uppmanad av säljaren att göra en sådan undersökning, får köparen inte som fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen eller vid en eventuell undersökning av bostadsrätten, se 20§. Omfattningen av köparens undersökningsplikt är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. Bedömningen av vad köparen borde ha märkt ska göras med beaktande av hur omfattande undersökningen har varit samt vilka praktiska möjligheter köparen med hänsyn till sina kunskaper och erfarenheter har haft att upptäcka felet (se NJA 1996 s. 598). Undersökningspliktens omfattning kan vidare påverkas av säljarens uppträdande som kan ge köparen anledning att både begränsa men även helt avstå från sin undersökning. Detta kan t.ex vara specifika utfästelser om en egenskap som bostadsrätten har som gör så att köparen avstår från att undersöka detta. Vidare så är det säljaren som har bevisbördan för att köparen borde ha upptäckt den omständighet som påstås utgöra fel.
Bedömning i detta fall
Det är svårt att ge er ett ja eller nej svar på denna fråga då det är så mycket som beror på omständigheterna. Men det kan sägas att om ni har undersökt lägenheten och att det har funnits tecken på att badrummet har fuktskador (så som bubblor eller liknande) och detta syns när man undersöker, så kan ni inte åberopa felet överhuvudtaget. Detta eftersom ni "borde" ha sett detta. I samband med detta så måste även felet även vara i väsentligt sämre skick än vad ni har haft fog att förutsätta (om bostadsrätten har sålts i befintligt skick). Kan det sägas att felet kan fixas med 5% av bostadsrättens hela värden så är detta inte väsentligt sämre skick och fel föreligger därför inte.
Jag hoppas jag har varit vägledande, har ni följdfrågor är ni välkomna att höra av er till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
