Får en VD i ett mindre onoterat bolag på egen hand besluta om en försäljning av företagets enda fastighet?

2021-06-09 i Bolag
FRÅGA
Hej. Jag äger 50% i ett mindre icke noterat Aktiebolag där en annan person äger de andra 50%en. Den andra är ensam i styrelsen med sin hustru som suppl. Hela bolaget kretsar runt 1st fastighet där vi bedriver uthyrning av lokalerna. I kallelsen till årsstämman får jag reda på att fastigheten blivit såld under det gångna året vilket gjort mig väldigt upprörd då ett sådant beslut inte är bestämt på föregående Årsstämma. Den andra delägaren/VD har på eget initiativ förmedlat fastigheten via Mäklare trots att ej ha egen majoritet.Min fråga är hur ska jag agera på stämman för att inte gå lottlös? Samt är detta överhuvudtaget lagligt? Och Mäklarens kontrollansvar av lagfart i en enmansstyrelse?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är aktiebolagslagen (ABL), fastighetsmäklarlagen (FML) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Några allmänna hållpunkter

Styrelsen är bolagets främsta företrädare och tecknar dess firma, 8 kap. 35 § ABL. Avseende så kallade kompetensöverskridanden från bolagets ledning gäller generellt följande. Om styrelsen eller en särskild firmatecknare har företagit en rättshandling för bolagets räkning och då har handlat i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen om bolagsorganens behörighet gäller inte rättshandlingen mot bolaget. Detsamma är fallet om en verkställande direktör när en rättshandling företogs överskred sin behörighet och bolaget kan visa att motparten insåg eller bort inse behörighetsöverskridandet. En rättshandling gäller inte heller mot bolaget om styrelsen, den verkställande direktören eller en särskild firmatecknare har överskridit sin befogenhet och bolaget visar att motparten insåg eller bort inse befogenhetsöverskridandet, 8 kap. 42 § ABL. Med "rättshandling" avses i det här fallet försäljningen av fastigheten. Vem som är motpart är för mig ovisst varför jag har svårt att bedöma om "motparten insåg eller bort inse" behörighetsöverskridandet och/eller befogenhetsöverskridandet.

Hur bedöms kompetensöverskridanden från bolagets ledning?

Det finns egentligen inget entydigt svar på den här frågan eftersom den rättsliga bedömningen är helt avhängig hur sedvänjan (praxis) i branschen ser ut för den här typen bolag, det vill säga er verksamhet. I vilken roll din partner rättshandlade känner jag inte till, men nedan följer en fingervisning om vad som gäller om behörigheten för en VD i ett aktiebolag. Enligt 8 kap. 29 § ABL begränsas VD:s beslutanderätt till den löpande förvaltningen och därmed till löpande rättshandlingar. Med det menas bolagets drift, alltså rutinärenden eller åtgärder av ordinär och återkommande karaktär, 8 kap. 36 § ABL. Flagranta problem om hur detta ska tolkas kan uppstå eftersom ett ärende som betraktas som rutinmässigt i en organisation kan framstå som helt verksamhetsfrämmande i en annan. Det är i vart fall klart att bolagets storlek och verksamhetens art är faktorer som inte sällan får avgörande betydelse. I två äldre rättsfall och i ett något senare avgörande har Högsta domstolen (HD) prövat var gränsen går för VD:s kompetens (behörighet) och huruvida vissa åtgärder ansetts ligga utanför den löpande förvaltningen.

I NJA 1958 s. 186 hade en VD i ett medelstort biografbolag träffat ett femårsavtal med en filmdistributör, vilket ansågs ligga utanför dennes behörighet. I domskälen betonades tidsfaktorn som utslagsgivande. I NJA 1968 s. 375 hade en VD i ett medelstort fastighetsbolag muntligen träffat ett avtal med en löptid på 25 år avseende uthyrning av näringslokaler, vilket också ansågs ligga utanför behörigheten. I domen anförda HD att såväl beloppets storlek som formen för avtalsslutet kraftigt avvek från vad som tidigare hade varit brukligt. Och i NJA 1995 s. 437 menade HD att en VD för en fondkommissionär hade överskridit den löpande förvaltningen genom att muntligen avtala om ett köp av en aktiepost till värde av 22 miljoner kronor.

När juridiska personer vill komma ur ingångna avtal brukar man inte sällan försöka argumentera för att personen, som för bolagets räkning och i samband med avtalsslutet, rättshandlade på ett sätt som låg utanför dennes behörighet. Inom fullmaktsläran gäller att behörighetsöverskridanden hos mellanmannen/fullmäktigen (exempelvis en VD) när han eller hon rättshandlar i förhållande till tredje man (exempelvis köparen av fastigheten) inte leder till bundenhet för huvudmannen (i det här fallet ert bolag) och detta alldeles oavsett tredje mans eventuella goda tro (god tro kan endast åberopas vid mellanmannens befogenhetsöverskridanden, inte vid behörighetsöverskridanden), se den allmänna regeln om ställningsfullmakter i 10 § 2 st. AvtL. I avtalsrättsliga sammanhang styr behörigheten vad man kan göra och befogenheten vad man får göra.

Vad gäller och hur ska du agera?

Hur arbetsordningen (arbetsinstruktionen) för styrelse och VD ser ut i bolaget känner jag inte till. Jag har inte heller någon kunskap om bolagsordningens innehåll eller i vilken egenskap den andra aktieägaren har rättshandlat. Men utifrån din ärendebeskrivning kan följande anföras. Eftersom bolaget endast äger en fastighet och i huvudsak bedriver uthyrning av lokaler torde det framstå som verklighetsfrämmande i den dagligen driften att avyttra den enda fastighet man förfogar över. Med andra ord bör inte beslutet kunna ses som en rutinmässigt vidtagen åtgärd, vilket innebär att den faller utanför den löpande förvaltningen. I synnerhet mot bakgrund av den HD-praxis som hänvisas till ovan. Så om din partner har rättshandlat som VD är det alltså fråga om ett kompetensöverskridande varför bolaget inte är bundet av försäljningen. Om vederbörande istället skrev på överlåtelsehandlingarna i egenskap av styrelseledamot kan bedömningen möjligen bli en annan. Enligt 8 kap. 4 § 1 st. ABL är styrelsens huvuduppgift svara för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Samtidigt utses styrelsen av bolagsstämman och får sitt mandat ifrån denna, 8 kap. 8 § 1 st. ABL. Styrelsen är alltså ansvarig inför bolagsstämman. Men oavsett vilket är min bedömning att beslutet att sälja bolagets enda fastighet ska ses som ett behörighetsöverskridande och även om den andra aktieägaren formellt uppträdde som styrelseledamot. Då spelar det ingen roll att köparen eventuellt var i god tro. Slutsatsen blir därför att överlåtelseavtalet inte gäller mot bolaget, vilket i praktiken innebär att prestationerna ska gå åter. Annorlunda uttryckt; Bolaget har rätt att häva avtalet och åtgärden var, för att besvara din huvudsakliga fråga, inte laglig.

Enligt 7 kap. 32 § 1 st. 2 p. ABL ska styrelsen och den verkställande direktören, om någon aktieägare begär det och styrelsen anser att det kan ske utan väsentlig skada för bolaget, vid bolagsstämman lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av bolagets ekonomiska situation. Härutöver har aktieägare i bolag med högst tio ägare en utökad insynsrätt och ska ges tillfälle att ta del av räkenskaper och andra handlingar som rör bolagets verksamhet i den omfattning som behövs för att aktieägaren ska kunna bedöma bolagets ställning och resultat eller ett visst ärende som ska behandlas vid bolagsstämman, 7 kap. 36 § ABL. Du behöver följaktligen lyfta den här frågan på bolagsstämman (jfr 7 kap. 1 och 16 §§ ABL), verka för att styrelsen inte beviljas ansvarsfrihet och eventuellt rikta ett skadeståndsanspråk mot den andra aktieägaren enligt 29 kap. 1 § ABL. För skyldighet att utge skadestånd krävs dock att denne uppsåtligen eller av oaktsamhet har skadat bolaget. Och huruvida någon egentlig skada har uppkommit går naturligtvis att diskutera. Men hävningsrätten kvarstår oaktat skadeståndsskyldigheten. Men varför du skulle gå helt lottlös förstår jag däremot inte riktigt. Alla aktier har ju lika rätt i bolaget och i 50/50-bolag ska de utdelningsbara medel som finns hälftendelas mellan ägarna, 4 kap. 1 § ABL.

Fastighetsmäklarens kontrollskyldighet, vad gäller?

Enligt 17 § 1 st. FML ska fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 17 § ska han eller hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren, men om det är skäligt kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort, 25 § 1 st. FML. I det här fallet var det en juridisk person, nämligen ert bolag, som formellt ägde fastigheten. Beroende på i vilken skepnad din partner har agerat går det möjligen att argumentera för att mäklaren har handlat vårdslöst (oaktsamt) genom att inte säkerställa att den andra aktieägaren var behörig att förse mäklaren med det aktuella försäljningsuppdraget. Men om din avsikt är att yrka en ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelsen ska ditt fokus istället riktas mot bolaget för att sedan få bolaget att arbeta för en hävning av avtalet.

Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bolag (756)
2021-12-07 Får man som privatperson låna ut pengar till ett aktiebolag?
2021-12-04 Hur förhåller sig minoritetsregeln vid utdelning till styrelsens förslag?
2021-11-18 Har en aktieägare rätt att få se bolagets alla styrelseprotokoll?
2021-11-18 Avsluta ett VD-avtal - Vad gäller?

Alla besvarade frågor (97709)