Ersättning för fel i fastighet - Felaktigt utförd renovering
Vi köpte en fastighet 2012 med nyrenoverat badrum. Slutet av okt 2018 upptäcker vi att kakelplattorna runt brunnen lyft sig. Försäkringsbolaget har inspekterar och menar att underlaget (spackling) samt golvbrunn ej är fackmannamässigt utfört, utifrån gällande branschregler. Säljaren är byggare och har utfört renoveringen 2010 på egen hand. Försäkringsbolaget menar att försäkringen ej gäller, kan jag ställa krav på säljaren? Uppskattad kostnad för återställande av badrummet är ca 140tkr.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer att inleda med att redogöra för den rättsliga regleringen. Sedan kommer en kort sammanfattning där jag ger min syn på din situation.
När har man rätt till ersättning för fel i fastighet?
Den här typen av problem kallas för fel i fastighet. Reglerna om detta finner man i 4 kap. Jordabalken. När det är fel i en fastighet man har köpt kan man som köpare ha rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 §). För att ha rätt till avdrag krävs att fastigheten antingen avviker från vad som står i köpeavtalet eller att fastigheten i övrigt avviker från vad du som köpare med fog kunna förutsätta, alltså vad du rimligen kunde förvänta dig.
Vad man som köpare rimligen kan förvänta sig kan variera mycket beroende på vilken typ av fastighet det rör sig om. I allmänhet gäller att ju nyare och dyrare fastigheten är desto högre förväntningar har man rätt att ha på fastighetens skick. Exempelvis kan en viss typ av skada på en fastighet byggd på 2000-talet ge rätt till avdrag medan samma sorts skada kanske inte skulle ge avdragsrätt om huset var byggt på 1930-talet.
Det räcker dock inte med att konstatera att ett fel existerar i fastigheten. En husköpare har nämligen en ganska omfattande undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket). Sådant som man som köpare har eller borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten får man inte ersättning för. Undersökningsplikten gäller i princip alla fel som kan hittas genom syn, känsel, lukt och hörsel. Även svårtillgängliga utrymmen har man undersökningsplikt för men det krävs i regel inte att man gör fysiska ingrepp i huset. Skulle det finnas iakttagbara symptom på fel i huset så ökar undersökningsplikten. Även här gäller att husets allmänna skick kan påkalla en högre eller lägre undersökningsplikt.
Kan du få ersättning för det felaktiga badrummet?
För att du ska ha rätt till ersättning krävs alltså dels att badrummet avviker från avtalet eller vad du med fog kunnat förvänta dig samt att du inte borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten innan köpet.
För det första kan konstateras att en felaktigt utförd renovering av kakel och golvbrunn mycket väl kan anses avvika från vad man med fog kunnat förutsätta. Speciellt det faktum att badrummet vid tiden för köpen hade renoverats för endast två år sedan gör att man som köpare kan förvänta sig att badrummet ska stå sig en betydligt längre tid än sex år. Även storleken på skadan, 140 000 kronor, talar för att detta är en avvikelse från vad som vore rimligt.
Den andra frågan är om du borde ha upptäckt detta. Eftersom det rör sig om ett fel som är i princip omöjligt att uppfatta med sinnena så talar mycket för att detta inte omfattades av undersökningsplikten. Att badrummet var nyrenoverat utgör också skäl för en mindre undersökningsplikt.
Vill du väcka talan om ersättning gäller att det måste ske inom skälig tid från det att du upptäckte felet (4 kap. 19 a §). Exakt hur lång tid man har är inte hugget i sten men som privatperson har man i regel åtminstone 4-5 månader på sig.
Om du vill ha hjälp med att gå vidare i ditt ärende rekommenderar jag att du bokar tid hos någon av våra jurister här på Lawline. Bokning kan ske på http://lawline.se/boka.
Med vänliga hälsningar
