Dolt fel i fastighet?
Hej,
Jag har köpt ett hus byggt 1966 och bott här i ett år i frid och fröjd. Dock hade vi skyfall i tre dagar nyligen, och då kom det fram ordentliga fuktskador i en av källarväggarna som sett perfekta ut innan.
Innan huset såldes så hade det besiktigats och alla värden för fukt låg under gränsvärdet, dvs inga fuktproblem. Räknas detta som ett dolt fel? Det finns försäkring för dolda fel som säljaren tog ut i samband med försäljningen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga handlar om huruvida en fuktskada som upptäckts skulle kunna utgöra ett dolt fel. Eftersom det rör sig om köp av fast egendom blir 4 kap. jordabalken (JB) tillämpligt.
Vad menas med ett fel i fastighet?
Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så är den felaktig (4 kap. 19 § första stycket JB). När en fastighet är felaktig har köparen rätt till en nedsättning av köpeskillingen, och i vissa fall finns även en rätt till hävning. Köparen inte får åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). De fel som inte borde ha upptäckts utgör så kallade dolda fel och en säljare ansvarar endast för dessa.
Hur långt sträcker sig köparens undersökningsplikt?
Det finns en långtgående undersökningsplikt för köparen. Vissa förhållanden kan dessutom medföra att en mer grundlig undersökning behöver göras, som t.ex. byggnadens ålder och skick, iakttagbara varningssignaler samt illavarslande uttalanden av en säljare eller en besiktningsman inför köpet. Även svårtillgängliga utrymmen kan behöva undersökas (NJA 1980 s. 555), men ingrepp i byggnaden krävs i regel inte. Undantag görs dock om det inte finns förhållanden som föranleder detta. I ert fall tolkar jag det dock som att det inte funnit några sådana varningssignaler då ni skriver att källarväggarna sett "perfekta ut innan".
Min bedömning i det aktuella fallet
Jag kan inte uttala mig om fuktskadorna funnits redan vid köpet eller om de uppkommit senare i och med skyfallet. Om felet fanns redan vid köptillfället kan det utgöra ett dolt fel. Eftersom det rör sig om en förhållandevis gammal fastighet finns en utvidgad undersökningsplikt. Du skriver dock att ni anlitat en besiktningsman och att alla värden för fukt låg under gränsvärdet, vilket skulle kunna indikera att det inte är ett sådant fel som borde ha upptäckts. Samtidigt är det du som köpare som ansvarar för fel som en besiktningsman borde ha upptäckt.
Det är viktigt att säljaren meddelas om det eventuella dolda felet, eftersom köparen har en skyldighet att meddela säljaren om felet inom en skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som räknas som skälig tid varierar, men för att vara på den säkra sidan är det bra om säljaren underrättas så snart som möjligt. Preskriptionstiden för fel i fastighet är 10 år efter att den tillträtts (4 kap. 19 b § JB) och det utgör således inte något problem för er.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du meddelar säljaren om felet, förslagsvis en skriftlig reklamation. Det är du som köpare som har bevisbörda för att det förelåg ett dolt fel vid köptillfället. Därför rekommenderar jag att ni dokumenterar felen och kontaktar en fackman på området för ett utlåtande. Du skriver att säljaren har en dolda-fel försäkring. Viktigt att tänka på är att dessa ofta har ett maxbelopp samt att allt inte omfattas av försäkringen.
Jag hoppas att jag har lyckats svara på dina frågor, och om du skulle undra över något mer är du välkommen att skicka in en fråga till oss igen.
Med vänliga hälsningar,
