Dolt fel i fastighet
Hej,
Vi köpte ett nyrenoverat kedjehus av ett företag via mäklare 2017 och flyttade in i detta. Innan tillträdet gjordes en ockulär besiktning av fastigheten på säljarens uppdrag där vi närvarade.
För några veckor sedan slog plötsligt jordfelsbrytaren ifrån här hemma, och idag tog vi hem en utomstående elektriker som tittade igenom elcentralen. Elcentralen och elen byttes ut vid renoveringen 2017. Elektrikern konstaterade en del fel, bl.a flertalet brister i elinstallationen. Där den allvarligaste bristen är att det saknas skyddsjord in i fastigheten vilket gjort att alla elektriska saker i hemmet har kunnat vara strömförande. Det visade sig även vara fel på installation av golvvärme i badrum och hall. Samt att Elfirman vill göra kontroll av elinstallation i hela bostaden. Vilka rättigheter har vi som köpare? Kan vi hävda dolda fel? Företaget som renoverade finns kvar, men om de försätter bolaget i konkurs, vad gäller då? Elektrikern som var här idag kommer att göra en anmälan till Elsäkerhetsverket då bristerna var så pass allvarliga. Vi vill veta hur vi går vidare härifrån. Hur bör vi tänka?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vad lagen säger angående fel i fastighet. Reglerna om fel i fastighet finns i jordabalken (JB). Nedanför kommer jag att redogöra vad som gäller.
Fel i fastigheten
Bestämmelserna i jordabalken ger en köpare rätt till prisavdrag eller hävning vid fel i fastigheten. Det anses som fel om det är något som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om det avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Dessutom har en köpare rätt till ersättning för skador om felet beror på säljarens försummelse (JB 4 kap. 19 § första stycket). För att sedan kunna åberopa fel måste det vara något som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten med hänsyn till dess skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (JB 4 kap. 19 § andra stycket).
Det ska anses utgöra ett fel enligt JB om det inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Avtalet innebär att en fastighet ska ha en konkret standard. Det är något som kan följa av en klausul i avtalet, uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingen.
Vidare ska det även anses utgöra ett fel om det avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Detta innebär att du som köpare ska ha vissa förväntningar med hänsyn till fastighetens skick. Man kan inte förvänta sig ett felfritt hus om det byggdes för 30 år sedan.
Utöver de ovannämnda måste en köpare ha uppfyllt sin undersökningsplikt så att denne kan göra anspråk på säljaren. Undersökningsplikten innebär en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren. Köparen ska svara för fel om det är något som hade kunnat upptäckas vid en undersökning. Däremot ska säljaren svara för felet om det är något som inte hade kunnat upptäckas (dolt fel). Vad som "hade kunnat upptäckas" avgörs utifrån en tillräckligt kunnig persons bedömning. Med "tillräckligt kunnig peson" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Undersökningen ska också ta hänsyn till säljarens uppmaningar att undersöka specifika platser.
Lagen utgår alltså från att köparen är en normalt bevandrad och erfaren lekman. Om felet avser något som hade kunnat upptäckas av en normalt bevandrad och erfaren lekman, så är det inte ett dolt fel. Köparen bör alltså anlita någon som är tillräckligt kunnig att undersöka fastigheten om denne inte anser sig själv vara tillräckligt kunnig.
Vad gäller i ditt fall
Bristerna kan anses vara något som utgör fel enligt jordabalkens mening. Det kan vara något som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Det kan också vara något som avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Som framgår av din fråga var huset nyrenoverat när det köptes. Jag tycker att man ska kunna förvänta sig att renoveringen gjord på ett korrekt sätt och inte ska innebära fara. Jag tycker alltså att rekvisiten i JB 4 kap. 19 § första stycket skulle kunna uppfyllas.
Frågan blir då om det var något som du borde ha upptäckt. Eftersom bevisbördan ligger hos köparen måste du kunna bevisa att det inte var något som du hade kunnat upptäcka – alltså att det var ett dolt fel. Ett utlåtande från besiktningsman kan t.ex. vara något som kan göra ditt fall starkare. Dessutom skulle du kunna få ersättning om felet visar sig vara något som orsakats på grund av säljarens försummelse.
Du måste också meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet för att kunna åberopa att fastigheten är felaktig (JB 4 kap. 19 a § första stycket).
Företaget som renoverade finns kvar, men om de försätter bolaget i konkurs, vad gäller då?
Om det är så att bristerna utgör ett dolt fel som innebär att du har rätt till prisavdrag, så har du en fordran på säljaren. Du ska alltså vända dig till säljaren, inte företaget som genomfört renoveringen. Det är säljaren som svarar för fastighetens skick (JB 4 kap. 11 § första stycket). Det blir då upp till säljaren om hen ska ta upp det med företaget som hen anlitade.
Sammanfattning
Alla brister är alltså inte fel i jordabalkens mening. För att något ska anses vara ett fel måste det vara något som inte stämmer överens med avtalet eller något som avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Dessutom måste felet vara något som faller utanför köparens undersökningsplikt, annars ska köparen själv svara för det.
Hoppas att du fått svar på din fråga!
För vidare hjälp med ditt ärende kan du boka tid med vår Juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Med vänlig hälsning,
