Dolt fel i fastighet
Hej!
Vi sålde ett hus som tillhörde pappas dödsbo till part 1. Part 1 gjorde ingen besiktning av huset utan köpte det rakt av. Efter 2år så säljer part 1 det till part 2. Part 2 upptäcker vid rivning av golv att det är hussvamp och mycket är angripet.
Kan vi bli återbetalningsskyldiga för detta, att det klassas som ett dolt fel? Skadan uppkom enligt part 2 försäkringsbolag medans min pappa ägde huset. Ca 15-20år sedan. Detta är inget som vi vetat om, de misstänker en gammal vattenskada.
Detta rör sig inte om något konstruktionsfel eller liknande vad jag har fått höra.
Jag tänker på 10-års regeln för dolda fel.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det du beskriver är ett så kallat faktiskt fel (4 kap 19§ jordabalken). Fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (konkret bedömning) eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakt felbedömning). Om fastigheter avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller helt häva köpet om det rör sig om ett grovt kontraktsbrott. Köparen har även rätt till ersättning för skada om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren anses utfäst. Här spelar det alltså roll huruvida köparen som ni sålde huset till känt till eller borde ha känt till hussvampen och om denne på något sätt gjort en utfästelse om detta till den nye köparen. Säljarens utfästelser kan alltså minska köparens undersökningsplikt.
När man ska bedöma vad köparen med fog kunnat förutsätta tar man bland annat hänsyn till fastighetens ålder och hur väl underhållen fastigheten är.
Allting som är upptäckbart faller under köparens undersökningsplikt. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka. Hänsyn måste därför tas till huruvida den nya köparen fullgjort sin undersökningsplikt eller inte. Upptäckbara fel kan inte göras gällande eftersom huvudregeln är att en fastighet säljs i befintligt skick. Om köparen vid en normal undersökning vid köptillfället inte insett eller inte borde ha insett att golvet var angripet av hussvamp föreligger ett så kallat dolt fel. Köparen åläggs en långtgående undersökningsplikt, men han behöver inte göra åverkan på fastigheten om det inte finns misstänkta skador.
Finns det indikationer på att det är problem i fastigheten eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på detta utvidgas köparens undersökningsplikt. Köparen bör då kräva att undersöka annars oåtkomliga utrymmen eller anlita en byggteknisk expert.
Vid felbedömningen där fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, svarar säljaren endast för dolda fel, alltså sådana fel som köparen inte har kunnat upptäcka vid noggrann undersökning av fastigheten. Notera att det är säljaren som svarar för eventuella fel i fastigheten, det vill säga den personen som köpte huset av er och nu säljer det vidare. Den nya köparen kan endast rikta påföljder mot den nuvarande säljaren av fastigheten, köparen kan alltså inte rikta påföljder mot er. Ni kan alltså inte bli ersättningsskyldiga gentemot den nye köparen.
Om köparen ni sålde huset till vill åberopa fel i fastigheten måste han göra det inom skälig tid efter att han upptäckt felet (4 kap 19 a§ jordabalken). En bedömning görs från fall till fall i fråga om vad som ska anses vara "skälig tid". Eftersom er köpare köpte fastigheten utan att först besiktiga den är det dock tveksamt om denne skulle kunna göra gällande ett ersättningskrav mot er. Det är tyvärr svårt för mig att ge ett tydligt svar på detta då jag inte känner till de närmare omständigheterna i ert fall. För vidare rådgivning föreslår jag att ni tar kontakt med en advokat.
Jag hoppas att ni fått svar på er fråga!
Med vänlig hälsning,
