Dolt fel i fastighet?
Köpte ett hus för snart 10 år sedan o renoverar nu köket. Av en händelse, då jag ställde diskmaskin bredvid diskbänk o fick mig en liten stöt när jag kom åt båda samtidigt, upptäckte jag att alla de jordade uttagen i köket inte alls var jordade. Kunde felsöka själv o upptäckte då att kabeln från en kopplingsdosa i källaren upp till köket ej var jordad. Denna kunde dock bytas smidigt så köksuttagen fick jord, men detta fick mig att fundera över resten av husets uttag. De allra flesta uttag är jordade till utseendet men när man skruvar bort kåpan så är i några fall jorden inte inkopplad, snarare avskurna ståltrådar eller så finns det en inkopplad jordkabel men den verkar inte fungera vilket får mig att undra hur det ser ut i proppskåpen. Kanske det i vissa fall är där felet ligger. Är sånt här dolda fel? Hur går man tillväga i så fall?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår från när jag svarar på frågan att det är en fastighet och inte en bostadsrätt du köpt.
Är detta ett dolt fel?
Reglerna om fel i fastigheter hittas i Jordabalkens 4 kap.
För att ett fel ska räknas som dolt krävs att det uppfyller dessa tre krav:
1. Felet måste ha funnits i bostaden redan när du köpte den.
2. Felet ska inte ha varit upptäckbart.
Du som köpare har en långtgående undersökningsplikt som i princip innebär att du själv måste undersöka allt som går att undersöka. Om du anlitat en besiktningsman vid husköpet som inte hittat felet/felen talar det för att det är ett fel som inte gick att upptäcka.
3. Felet ska inte ha varit förväntat.
När man säger att felet inte ska ha varit förväntat, menar man att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning.
Exempel på sådana fel som brukar uppfylla dessa tre krav är felaktiga elinstallationer, felinstallerad avlopp och felaktig konstruktion av huset. Om det endast är vägguttagen det är fel på är det osäkert om det kan klassas som ett dolt fel men är det en felaktig elinstallation pekar mer på att det kan vara ett dolt fel.
Vad kan du göra nu?
Det ska först påpekas att säljaren ansvar för fel i fastigheten upp till 10 år efter att köparen tillträder fastigheten (4 kap 19 b § Jordabalken). Efter dessa 10 år kan du inte längre rikta anspråk mot säljaren. Du som köpare måste också reklamera felet till säljaren inom skälig tid från att du upptäckt felet (4 kap 19a § Jordabalken).
Det första du kan göra är att anlita en sakkunnig besiktningsman för att bedöma varifrån skadorna kommer, dess omfattning, vilka åtgärder som behöver vidtas och eventuella kostnader för att åtgärda skadorna.
Efter att besiktningsmannen lämnat sitt utlåtande kan du framställa krav till säljaren om att få avdrag på köpeskillingen upp det de belopp det kostar att åtgärda felet(4 kap 19 § Jordabalken). Det kan rekommenderas att du vänder sig till en jurist som arbetar med fastighetsfrågor för att få hjälp med detta.
Slutligen kan nämnas att det är svårt för en köpare att få rätt i domstol mot säljaren gällande dolda fel eftersom kraven på köparens undersökningsplikten ställs så högt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
